나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [12] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (12)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층901호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 136,000,000원

토지면적: 4.97㎡ (약 1.50평)

건물면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층901호에 소재하며, 수원시청 남서측 인근에 위치합니다. 본건 주변은 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 지하철 수원시청역이 위치하고 있으며, 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 지적공부상 본 토지의 북서측과 남동측으로 각각 소로1류와 소로3류에 접해 있으며, 북서측 소로는 대로1류에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (법정지상권)

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사새한에셋대부, 2022-02-15 접수, 4,020,000,000원)

* 주요 권리 현황:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을1, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을2, 허성구, 보증금 160,000,000원, 전입 2022-04-20, 확정 2022-04-22) - 매각으로 소멸 예정

* 임의경매 (갑3, 수지신용협동조합) - 매각으로 소멸 예정

* 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-2, 수지신용협동조합) - 매각으로 소멸 예정

* 압류 (갑4, 수원시) - 매각으로 소멸 예정

* 등기부채권 총액: 4,180,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 허

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-20

* 확정일자: 2022-04-22

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 보이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 수원시청 인근의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하여 유동인구가 많고 관련 업무시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2019년식 42.85㎡(약 12.97평) 건물이 2026년 3월 1억 9,500만원에 거래되었으며, 2021년식 50.98㎡(약 15.42평) 건물이 2026년 3월 1억 9,700만원에 거래되었습니다. 2023년식 75.82㎡(약 22.94평) 건물은 2026년 7월 3억 5,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이를 평당가로 환산 시 약 5,750만원에서 6,870만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(13.84㎡, 약 4.19평)을 고려할 때, 최근 거래된 인근 주거용 부동산의 시세는 본건의 감정가보다 높은 수준을 나타내고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 수원시청 등 관공서, 은행, 병원, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택 등이 밀집된 도심형 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권(법정지상권)이 존재하는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리(지료 지급 등)를 부담해야 할 수 있으며, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 경제적 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 반드시 법정지상권의 성립 여부, 범위, 내용 등을 사전에 면밀히 조사해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 관계인의 폐문 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 이용 상태, 구조, 마감재, 하자 여부, 수리 필요성 등에 대한 파악이 불가능하므로, 경매 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

* 대지권 미등록: 본건은 구분건물임에도 불구하고 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태입니다. 이는 토지 지분에 대한 소유권 관계에 복잡성을 야기할 수 있으며, 향후 재산권 행사나 거래 시 문제가 될 수 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 건물은 철근콘크리트구조이며, 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어진 것으로 탐문되었으나, 내부 미확인으로 인한 실제 작동 여부 및 상태는 불확실합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지적 강점과 교통 편의성이 뛰어나며 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권, 관계인 폐문으로 인한 내부 확인 불가, 토지대장상 대지권 미등록 등 해결해야 할 중대한 리스크 요인이 다수 존재합니다. 따라서 본건에 대한 면밀한 권리분석과 현장 조사가 선행되지 않는다면 예상치 못한 추가 비용이나 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시청역 인근의 우수한 역세권 입지.

* 수원 도심권에 위치하여 행정, 상업, 문화 시설 접근성이 뛰어남.

* 최근 주변 부동산 시세 상승세.

* 소형 면적으로 1인 가구나 소형 투자 목적에 적합할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 136,000,000원이며, 최저매각가격도 동일하다고 가정합니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 부동산은 3.3㎡당 약 5,750만원에서 6,870만원 수준입니다.

본건의 건물면적이 13.84㎡(약 4.19평)임을 감안하면, 시세 기준 예상가는 약 2억 4천만원에서 2억 9천만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 대비 현저히 높은 수치이며, 시세 반영 시 상당한 상승 여력이 있음을 시사합니다.

그러나 법정지상권, 내부 미확인, 대지권 미등록 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

리스크를 감안하여 최저매각가격 대비 1.2배 ~ 1.5배 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 163,200,000원 ~ 204,000,000원

참고: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 법정지상권 등의 구체적인 내용 확인, 내부 상태 점검, 예상되는 추가 비용(수리비, 지료 등)을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 27,200,000원이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.