나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [3] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 8층802호

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 166,000,000원

건축년도: 2022년 01월 21일

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

건물층수: 지상 12층 중 8층

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 수원시청 남서측 인근에 위치합니다. (감정평가서상 팔달구 인계동으로 기재되었으나, 실제 소재지는 권선구 권선동입니다.)

부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

단지 내 차량 출입이 용이합니다.

북동측 인근에 수원시청역이 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 해당합니다.

지적공부상 북서측으로 소로1류(폭 10-12m)가 접하며, 이 도로는 대로1류와 연결됩니다.

남동측으로는 소로3류(폭 8m 미만)가 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 02월 15일에 접수된 주식회사새한에셋대부의 근저당권 (4,020,000,000원)입니다.

등기부상 모든 후순위 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 근질권, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 정

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 30일

확정일자: 2022년 04월 28일

배당신고일자: 2024년 04월 30일

등기부상 주택임차권(을2)으로 등재되었으나, 말소 예정이며, 실제 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 권리는 전부 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 등기부상 부담은 없습니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 지상권의 구체적인 개요나 성립 여부는 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 수원시청 인근의 중심상업지역 및 업무, 주거 복합 지역에 위치하여 상업 활동 및 주거 기능이 활발한 지역입니다.

주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 풍부한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

수원시청, 수원시청역, 각종 관공서 및 금융기관, 쇼핑시설, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 광역 이동도 용이합니다.

다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

도시형생활주택 및 오피스텔 등이 혼재된 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 본건의 내부 상태를 직접 확인할 수 없어 정확한 주거 쾌적성 판단은 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

특수물건 정보 및 물건명세서에 '법정지상권'이 명시되어 있어 매우 주의가 필요합니다.

본건 건물에 법정지상권이 성립하는 토지가 있는지, 만약 성립한다면 낙찰자가 해당 권리에 대해 부담해야 할 내용이 무엇인지에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다. 이는 상당한 재산상의 손실을 초래할 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등록

본건은 구분건물이지만, 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태입니다.

향후 대지권 등기 과정이나 토지 소유자와의 관계 설정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 내부 확인 불가

관계인의 폐문 부재로 인해 건물의 내부 상태, 마감재, 수리 필요성, 관리 상태 등을 직접 확인할 수 없습니다.

감정평가 시 통상적인 관리 및 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 경매 참여 전 반드시 사전 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 공동담보

특수물건 정보에 '공동담보'가 명시되어 있습니다.

이는 본건 외 다른 물건도 동일한 채무에 대한 담보로 제공되었음을 의미하며, 경매 절차 진행 및 결과에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 투자 포인트

수원시청역 역세권 및 중심상업지역에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

소형 도시형생활주택으로 1인 가구의 주거 또는 업무용으로 활용 가능성이 있습니다.

인근의 발달된 교통망과 풍부한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

현재 감정가 대비 잠재적 가치를 고려하여 시세보다 낮은 가격으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근의 우수한 입지를 자랑하는 도시형생활주택입니다.

그러나 법정지상권, 대지권 미등록, 내부 미확인 등 주요 리스크 요인이 다수 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 특히 법정지상권의 성립 여부 및 그로 인한 잠재적 부담을 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 제시된 주변 시세(다세대 주택 기준, 면적 대비 평당 약 130만~150만원)와 비교 시, 감정가(16,600,000원 / 17.28㎡ = 약 960만원/㎡, 약 3,170만원/평)가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이는 본건이 도시형생활주택(원룸형)으로, 일반 다세대 주택보다 면적당 가격이 높게 형성될 수 있음을 고려하더라도, 법정지상권, 대지권 미등록, 내부 미확인 등의 중대한 리스크 요인으로 인해 감정가 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다.

리스크 요인을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 116,200,000원에서 132,800,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 다만, 법정지상권의 실제 부담 정도에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 보수적인 예상 입찰가는 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.