나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9289 [2] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 5층517호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 대단위 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물내 5층 507호외 9개호로서,

외벽 : 돌붙임 및 강화유리 등 마감,
창호 : 하이샷시 및 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(가)는 공부상 교육시설(학원)이나 현황 제2종근린생활시설(골프연습장)로 이용중임.
기호(나)-(차)는 공부상 및 현황 공히 제2종근린생활시설(골프연습장)로 이용중임.
(본건 기호(가)-(바), 기호(사)-(차)는 일체로 골프연습장으로 이용중임.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로, 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실 지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m) (접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2)토지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실 지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m) (접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

기호(가)는 공부상 교육시설(학원)이나 현황 제2종근린생활시설(골프연습장)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경9289 (2)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 5층517호

* 건물명: 호매실 중앙파크뷰

* 용도: 공부상 업무시설, 현황 제2종근린생활시설(골프연습장)

* 감정가: 1,595,000,000원

* 토지면적: 52.37㎡ (약 15.84평)

* 건물면적: 215.23㎡ (약 65.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 안OOOOOOO (안양농업협동조합)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 5층

* 건축 사용 승인일: 2021년 5월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 전, 답, 임야, 대단위 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

* 도로: 북측 약 30미터, 동측 약 15미터, 서측 약 25미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실 지구)에 포함되며, 대로/중로/소로에 접해 있습니다. 또한 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. '을2' 근저당권이 말소기준권리가 되며, 모든 압류 및 경매 개시 결정 등기는 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 4,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 12월 26일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인 고 는 대항력이 없으므로, 낙찰자에게 보증금 반환 의무가 인수되지 않습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022년 8월 19일 접수된 안양농업협동조합의 근저당권(채권액 3,900,000,000원)입니다.

* 기타 권리: 다수의 소유권 이전, 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 3,900,000,000원 (말소기준권리 기준)

1.3. 상권분석

* 현재 이용 상태: 공부상 교육시설(학원)이나, 현황 제2종근린생활시설(골프연습장)로 이용 중입니다. 본건을 포함한 여러 호실이 일체로 골프연습장으로 운영되고 있습니다.

* 주변 상권 특징: 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부하며, 근린생활시설 및 학교가 인접해 있어 다양한 이용객층을 확보할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교통: 수원시 권선구 호매실동, 능실중학교 인근에 위치하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설, 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 능실중학교가 인근에 있으며, 다수의 교육시설이 밀집해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 비행안전구역: 본건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)에 해당하여, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 대항력 부재: 임차인 고 은 대항력이 없으므로, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 채무 총액: 말소기준권리인 근저당권 채무액이 39억 원으로 매우 크므로, 경매 진행 시 채무 변제 여력 및 추가적인 권리 변동 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 호매실 신도시의 중심 상업지역에 위치한 근린상가(골프연습장)입니다. 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 공부상 업무시설이나 현황은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 다수의 호실이 일체로 운영되고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위의 인수되는 권리는 없으나, 비행안전구역 지정 등 법적 제약 사항을 사전에 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 수원 호매실 지구 내 일반상업지역으로, 대규모 주거 단지와 오피스텔을 배후로 하고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 안정적인 수익원: 현재 골프연습장으로 운영 중이며, 이러한 시설은 꾸준한 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 건물 상태, 시장 경기 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

다만, 현재 감정가는 1,595,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 상세한 현장 조사와 시장 분석을 통한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.