나이스옥션 법원경매 수원 2024타경86927 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 4-6 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 탑동 소재 "탑동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공공기관 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2014.12.26)
외벽 : 치장 벽돌 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 테라스 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남측으로 노폭 약 8m 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구운중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

본건 기호(1)에 테라스 부분에 소재하고 있는 제시외건물(㉠)은 현황 관리상태 등을 감안하여 원가법으로 평가하였고, 면적 등은 개략적인 실측으로 판단하였으며, 감가수정시 관찰감가법을 적용하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경86927 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 4-6 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 199,650,000원

토지면적: 36.16㎡ (약 10.93평)

건물면적: 48.36㎡ (약 14.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

건물 사용승인일: 2014년 12월 26일

건축물 연면적: 659.94㎡

건축물 대지면적: 428㎡

건축물 층수: 5층 (본건 5층 501호)

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "탑동초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공공기관 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

본건 토지는 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023년 3월 6일 메리츠캐피탈주식회사의 가압류 (갑4)

* 소유권이전: 2015년 5월 18일 (김은정), 2022년 3월 2일 (김승민)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정승민 (정 )

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 22일

* 확정일자: 2022년 2월 15일

* 배당신고일자: 2024년 2월 28일

* 대항력: 있음

* 임차권 등기: 2024년 2월 28일 (을7) - 인수 대상

* 기타 권리: 압류 (국민건강보험공단), 강제경매 (정승민, 채권액 215,270,000원)

총 채권액 (등기부상): 약 225,203,613원

권리분석 요약:

본건은 대항력 있는 임차인(정 )이 존재하며, 임차권 등기가 말소기준권리보다 후순위이나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 매수인에게 인수됩니다. 따라서 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 탑동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 형태를 보입니다. 주변에 학교 및 공공기관 등이 위치하여 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있으며, 주택 밀집 지역으로서 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 교육: 탑동초등학교, 구운중학교 (상대보호구역)

* 교통: 인근 버스정류장

건물 구조 및 이용상태:

철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 5층 501호이며, 공동주택(방 3, 거실, 주방, 화장실, 테라스 등)으로 이용 중입니다.

설비 내역:

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용상태:

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 정 의 보증금 209,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액만큼은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 현재 감정가(199,650,000원) 및 주변 시세보다 높은 보증금액은 주요 리스크 요인입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. (이는 소음 발생 지역에 해당될 수 있음을 의미합니다.)

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 탑동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지와 최근 사용승인 연도(2014년)를 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 209,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이 보증금액이 물건의 감정가와 주변 시세보다 높기 때문에, 매수자는 임차인의 보증금 회수 여부를 신중하게 파악하고 총 예상 지출 비용을 면밀히 산정해야 합니다. 경매를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 상당한 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 준수한 건물 상태: 2014년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 13일 거래된 네오빌 (2017년 건축, 49.25㎡): 193,000,000원

* 2026년 7월 3일 거래된 가림주택 (793-5) (2002년 건축, 54.9㎡): 153,000,000원

* 2026년 7월 6일 거래된 가림주택3차 (2001년 건축, 55.67㎡): 148,000,000원

물건의 건물면적(48.36㎡) 및 건축 연도(2014년)를 고려할 때, 가장 유사한 네오빌(2017년 건축, 49.25㎡)의 실거래가 193,000,000원이 시세 파악에 중요한 지표가 됩니다. 감정가는 199,650,000원입니다.

예상 입찰가 산정:

본건의 예상 입찰가는 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이라는 중대한 리스크를 반영해야 합니다. 임차인 보증금(209,000,000원)이 감정가보다 높아, 경매 대금으로 보증금 전액을 충당하지 못하면 매수인이 추가 부담해야 합니다. 이러한 점을 감안하여, 시장 가치 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

참고사항: 상기 예상 입찰가는 물건의 시장 가치에 기반한 금액이며, 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수액(209,000,000원에서 배당받는 금액 제외)을 고려한 총 지출 비용을 반드시 산정하여 보수적으로 접근해야 합니다. 만약 임차인이 경매 배당에서 보증금 전액 또는 대부분을 회수하지 못할 경우, 매수인이 부담해야 하는 총 금액은 예상 입찰가보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.