나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97323 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘137호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흔구 농서동 "삼성전자 기흥사업장" 서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10중 제1층 제엘137호로서,
외벽: 복합판넬마감.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공실 상태임.
후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형의 토지로서, 공장 및 지원시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 남동측 및 남측으로 각각 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(3) 공히,
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경97323 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘137호

용도: 근린상가

감정가: 983,000,000원

토지면적: 26.19㎡ (약 7.92평)

토지지분: 26.19㎡ (약 7.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.30㎡ (약 16.13평)

건물지분: 53.3㎡ (약 16.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의왕농업협동조합 (등기부요약 을1 기준)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 농서동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다. 특히 "삼성전자 기흥사업장" 서측 인근에 소재하여 지역 내 주요 산업 시설과의 접근성이 좋습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다. 북측, 남동측, 남측으로 도로가 접하고 있어 교통이 편리한 편입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 1월 31일 접수된 의왕농업협동조합의 근저당권(채권최고액 780,000,000원)입니다. 해당 근저당권을 포함하여 총 787,383,870원의 등기부채권이 존재하며, 이들 대부분은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사스테우드(김 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-04-16

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 용인시 기흥구 농서동 일대는 삼성전자 기흥사업장을 비롯한 다수의 산업 시설과 지식산업센터가 밀집해 있어 직장인 수요가 풍부한 지역입니다. 특히 '프리미엄원희캐슬기흥서천' 단지는 지식산업센터와 상가, 기숙사가 복합된 단지로, 자체적인 고정 소비 수요를 확보하고 있습니다. 인근에 상권이 부재했던 지역의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 지니고 있으며, 주변 아파트 단지와의 접근성도 개선되었습니다. 현재 물건은 공실 상태로, 이는 임대 수익 창출을 위해서는 적극적인 마케팅 및 임대차 활동이 필요함을 시사합니다.

주변 혐오시설 조사:

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당 등) 관련 검색 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역(예: 처인구)에서 소각장 설치 관련 주민 반대 의견이 있었으나, 이는 본 물건 소재지와 직접적인 관련은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본 물건이 속한 기흥구 농서동 일대는 주거 단지와 업무 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 아파트 단지가 다수 분포하고 있으며, 이는 잠재적인 배후 수요를 제공합니다. 삼성전자 기흥사업장 및 주변 산업 단지 종사자들의 직주근접 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본 물건이 현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 모집 및 공실 장기화에 대한 위험이 존재합니다. 적극적인 임대 마케팅 및 임대 조건 조절이 필요할 수 있습니다.

* 높은 채무 규모: 등기부채권 총액이 7억 8천만원 이상으로 높은 편이며, 이는 향후 경매 진행 시 재매각 가능성 또는 채권 관련 변동 사항에 대한 주의를 요합니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 주요 용도는 '공장(지식산업센터)'으로 표기되어 있으나, 본 경매 물건의 용도는 '근린상가'로 제시되어 있습니다. 실제 이용 가능 용도 및 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼성전자 기흥사업장 인근의 신축급 복합단지 내 상가로, 풍부한 배후 수요와 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 특히 지식산업센터의 성장과 함께 관련 상가 수요 증가가 기대되는 지역입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 높은 채무 규모가 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 임대차 관련 명도 및 공실 리스크 관리가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 기흥캠퍼스 인근의 성장 잠재력: 삼성전자의 대규모 R&D 투자 및 단지 확장 계획은 지역 상권 활성화 및 관련 산업 종사자 유입으로 이어질 가능성이 높습니다.

* 신축급 복합 단지 내 상가: '프리미엄원희캐슬기흥서천'은 비교적 최근에 건축된 단지로, 현대적인 시설과 복합적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 단지 내 지식산업센터 종사자, 인근 아파트 단지 거주민, 그리고 삼성전자 등 주요 산업 시설 종사자들을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

* 공실 리스크 관리 시 임대 수익 기대: 공실 상태이지만, 적극적인 임대 마케팅과 경쟁력 있는 임대 조건으로 공실을 해소할 경우 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 983,000,000원입니다. 본 물건은 인수할 임차 보증금이 없으며, 등기부상 권리는 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 공실 상태임을 감안하고, 향후 예상되는 임대 수익률과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 60%~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 590,000,000원 ~ 786,400,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.