나이스옥션 법원경매 부천 2023타경49675 [2] 경기도 부천시 도당동 222-12 비즈타워 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2023.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 약대동 소재 "약대초등학교" 남동측에 위치하며, 주변은 지식산업센터
등 아파트형 공장 및 일반 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "신중동역"이 소재
하는 등, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물내 제2층 제203호, 제204호로서,
(사용승인일:2019.08.20.)

외벽: 외장타일 붙임 마감 등
내벽: 몰탈, 보드 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등
창호: 시스템창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설 (일반음식점)" 임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비(승객용 및 화물용), 화재탐지 등 소방설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측, 남서측으로 각각 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-
부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 현황은 "(주)더밀"에서 사용중인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

부천지원 2023타경49675 (2)

1.2. 소재지

경기도 부천시 원미구 정주로 94 (도당동) 비즈타워 2층204호

1.3. 건물명

비즈타워

1.4. 용도

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설 (일반음식점)이며, 건물 전체의 주요 용도는 공장 및 근린생활시설입니다.

1.5. 감정가

1,518,000,000원

1.6. 토지 면적 및 지분

토지 면적: 104.47㎡ (약 31.63평)

토지 지분: 104.47㎡ (약 31.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.7. 건물 면적 및 지분

건물 면적: 303.03㎡ (약 91.66평)

건물 지분: 303.03㎡ (약 91.66평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매 구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.11. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 약대동 소재 "약대초등학교" 남동측에 위치하며, 주변은 지식산업센터 등 아파트형 공장 및 일반 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 및 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "신중동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 현황

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황은 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

본건 북서측, 북동측, 남서측으로 각각 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 사항

* 일반공업지역

* 소로2류 (폭 8m-10m) (접합)

* 항공표면 (공항시설법)

* 상대보호구역 (약대초-부천교육지원청 문의) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

을1: 근저당권 (중소기업은행, 2021-09-15)

3.2. 소유권 관련 등기

* 갑3: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (대일소재주식회사, 2021-09-15)

* 갑4: 소유권이전 (윤정아, 2021-09-15, 매매)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 4,215,819,344원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 지식산업센터, 아파트형 공장, 일반 공장 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있는 공업지대입니다.

4.2. 건물 내 이용 현황

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설 (일반음식점)으로 등재되어 있습니다.

현재 "(주)더밀"에서 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

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5.1. 주요 시설 접근성

* 남동측 약대초등학교 인근에 위치합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 7호선 신중동역 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 신축 연도 및 구조

* 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물입니다.

* 사용승인일: 2019년 08월 20일 (비교적 신축 건물)

5.3. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 승객용 및 화물용 승강기 설비, 화재탐지 등 소방설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 유동화 물건의 특성

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 42억 1천만원 이상으로, 감정가 15억 1천만원 대비 약 2.7배에 달하여 낙찰 후 인수 또는 취득 시 높은 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

일반공업지역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규 및 규제 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 명도 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 조사되었으며, 현황 사용자인 "(주)더밀"과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명도 저항의 직접적인 금전적 부담은 없을 수 있으나, 점유 관계 확인은 필수입니다.

7. 종합 의견

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7.1. 물건 개요

경기도 부천시 도당동에 위치한 비즈타워 내 제2종근린생활시설 (일반음식점) 용도의 상가 물건입니다. 2019년 준공된 신축 건물로, 주변은 공업지대 및 지식산업센터가 밀집한 지역입니다.

7.2. 주요 특징 및 고려사항

비교적 신축 건물이며 역세권 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 다만, 높은 채권 총액, 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성은 주요 고려 사항입니다. 토지이용계획 상 제한 사항도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 신축 건물 이점

2019년 사용 승인된 건물로 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상되며, 비교적 적은 초기 유지보수 비용으로 운영이 가능할 수 있습니다.

8.2. 특정 지역 내 상가 수요

주변에 다수의 공장 및 지식산업센터가 밀집해 있어, 해당 상가 시설에 대한 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

8.3. 역세권 이점

지하철 7호선 신중동역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 잠재적 임차인 및 방문객 접근성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.4. 명도 부담 감소 가능성

인수할 임차인의 보증금 합계가 0원으로, 권리 관계상 명도에 따른 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (단, 현황 점유자와의 협의는 별도 필요)

9. 예상 입찰가

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9.1. 산정 불가 사유

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

9.2. 고려해야 할 사항

* 실거래가, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가 분석

* 본 건의 임대 시 예상 수익률 분석 (수익형 부동산 가치 평가)

* 명도 예상 비용 및 소요 기간 산정

* 권리 분석 결과에 따른 추가 인수 부담 가능성 검토

* 현황 점유자와의 명도 협상 전략 수립

* 건물의 내부 상태 및 활용 가능성 평가

* 주변 개발 계획 및 지역 경제 활성화 전망 파악

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.