나이스옥션 법원경매 부천 2023타경49675 [1] 경기도 부천시 도당동 222-12 비즈타워 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2023.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 약대동 소재 "약대초등학교" 남동측에 위치하며, 주변은 지식산업센터
등 아파트형 공장 및 일반 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "신중동역"이 소재
하는 등, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물내 제2층 제203호, 제204호로서,
(사용승인일:2019.08.20.)

외벽: 외장타일 붙임 마감 등
내벽: 몰탈, 보드 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등
창호: 시스템창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설 (일반음식점)" 임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비(승객용 및 화물용), 화재탐지 등 소방설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측, 남서측으로 각각 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-
부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 현황은 "(주)더밀"에서 사용중인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2023타경49675 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 도당동 222-12 비즈타워 2층203호

* 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 감정가: 1,518,000,000원

* 토지면적: 104.47㎡ (약 31.6평)

* 건물면적: 303.03㎡ (약 91.7평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 부천시 약대동 소재 "약대초등학교" 남동측에 위치하며, 주변은 지식산업센터 등 아파트형 공장 및 일반 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근 및 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "신중동역"이 소재하는 등, 대중교통여건은 보통시 됨.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제203호, 제204호 (사용승인일: 2019.08.20.)

* 외벽: 외장타일 붙임 마감 등

* 내벽: 몰탈, 보드 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등

* 창호: 시스템창호 등

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비(승객용 및 화물용), 화재탐지 등 소방설비 등이 구비되어 있음.

* 토지형상 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본 건 북서측, 북동측, 남서측으로 각각 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 8,000,000원 (주의: 통상적인 월세 금액을 초과하는 것으로 보이며, 계약 내용 확인 필요)

* 사업일자: 2022-02-17

* 대항력: 없음

* 비고: 현황 (주)더밀에서 사용 중인 것으로 조사됨.

* 말소기준권리: 2021-09-15 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 등기부채권 총액: 4,215,819,344원

4. 상권분석

* 지역 특성: 지식산업센터, 아파트형 공장, 일반 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대에 위치.

* 주요 업종: 제2종근린생활시설 (일반음식점)으로 등록되어 있으나, 건물 자체는 다양한 용도로 활용될 수 있는 집합건물임.

* 잠재 수요: 신중동역 인근 및 주변 공업지대 내 종사자들의 수요를 기대할 수 있음.

* 주변 시설: 약대초등학교가 인접해 있어 해당 초등학교 학부모 및 교직원 대상 상권도 일부 형성될 수 있음.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보 및 지역 특성상 인근에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음. (※ 외부 추가 조사 필요)

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 신중동역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호함. 차량 진출입 또한 원활함.

* 교육: 약대초등학교가 인근에 위치. (교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당)

* 편의시설: 인근 상업시설 및 마트, 병원 등 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨. (※ 외부 추가 조사 필요)

* 기타: 공업지대에 위치하므로 주거 편의시설보다는 산업 관련 시설이 발달된 지역임.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권자가 금융기관이 아닌 유동화 전문회사일 가능성이 있으며, 이 경우 경매 진행 과정이나 채권 회수 절차에서 일반적인 경우보다 복잡성이 발생할 수 있음.

* 높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 낙찰가가 감정가를 초과하거나, 낮게 낙찰될 가능성도 있음.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인(주 )이 존재하며, 보증금 2천만원이 있으나 원활한 명도를 위해 협의가 필요할 수 있음. 월세(차임) 800만원은 통상적이지 않아 계약 내용 재확인이 필수적임.

* 공업지대의 상권 특성: 주변이 공업지대이므로, 업종 선택에 따라 잠재 고객층이 제한적일 수 있으며, 상권 활성화에 영향을 줄 수 있음.

* 복합 용도 건물: 건물 내 다양한 업종이 혼재될 수 있어, 동일 건물 내 상가 간의 경쟁 및 시너지 효과를 면밀히 분석할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 도당동 소재 비즈타워 내 제2종근린생활시설(일반음식점)로, 2019년 사용승인을 받은 신축급 건물입니다. 신중동역 이용이 가능한 교통 요지에 위치하며, 주변은 공업지대 및 지식산업센터 밀집 지역으로 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다. 토지/건물 일괄매각이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 협의를 통해 해결 가능할 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 높은 총 채무액은 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가: 2019년 사용승인으로 건물 상태 양호 및 즉시 활용 가능.

* 역세권 접근성: 신중동역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 배후 수요: 공업지대 및 지식산업센터 밀집 지역으로 산업단지 종사자 대상 영업 가능성 높음.

* 권리 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 관리 용이.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 보증금 (협의 시 고려): 20,000,000원

* 예상 입찰가 산정 시 유의사항:

* 임차인의 보증금 2천만원은 대항력이 없으므로 원칙적으로 인수 대상이 아니나, 원활한 명도를 위해 협상 과정에서 고려될 수 있습니다.

* 임차인의 차임(월세) 800만원은 매우 이례적으로 높은 금액으로, 계약 내용의 정확한 확인이 필수적입니다. 이 금액이 실제 유효한 차임인지, 아니면 다른 조건인지 반드시 검토해야 합니다.

* 물건의 실제 가치는 향후 예상 임대수익, 주변 유사 물건 시세, 명도 소요 기간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준을 최저 입찰가로 고려하지만, 본 물건의 특성(높은 총 채무액, 유동화 물건)과 잠재적 수요를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.