나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5696 [1] 경기도 김포시 장기동 2077-6 라베니체마치에비뉴6 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2024.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

김포시 장기동 소재 "김포경찰서" 서측인근에 위치하는 근린생활시설 "라베니체마치에비뉴6" 제1층 제120호로서 인근은 김포장기지역 매 "금빛수로"변 근린상가지대임.

교통상황

대규모택지개발지역 내 위치하고 국도48호선이 북측인근에 위치하며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하1층 자상2층 규모의 제2종근린생활시설 내 제1층 제120호로서

외벽 : 복합패널 및 단열재 등 마감
창호 ; 알미늄 등 창호임.

이용상태

공부상 용도 일반음식점이며 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로에 2층부분이 접하며 본건으로 차량진입은 금빛수로변 보도브럭 포장로를 이용 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법), 진입표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법), 택지개발지구(김포신도시택지개발)(택지개발촉진법), 하수처리구역(하수도법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경5696 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 장기동 2077-6 라베니체마치에비뉴6 1층120호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 759,000,000원

* 토지면적: 73.81㎡ (약 22.33평)

* 토지지분: 73.81㎡ (약 22.33평)

* 건물면적: 68.35㎡ (약 20.68평)

* 건물지분: 68.35㎡ (약 20.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물명: 라베니체마치에비뉴6

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층, 지상2층 규모의 제2종근린생활시설 내 제1층 제120호

* 주요 설비: 일반적인 상하수도 및 위생 설비

3. 입지조건

2. 입지조건

* 위치: 김포시 장기동 소재 "김포경찰서" 서측 인근에 위치하며, "금빛수로"변 근린상가 지대에 속함.

* 교통: 대규모 택지개발지역 내 위치하며 국도 48호선이 북측 인근에 있고 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 여건은 보통임.

* 도로: 동측으로 중로에 2층 부분이 접해 있으며, 차량 진입은 금빛수로변 보도블럭 포장로를 이용함.

* 주변 환경: 이국적인 유럽풍 수변 상가로 조성된 "라베니체 마치에비뉴" 단지 내에 위치함.

4. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 2월 14일 접수된 국민은행 근저당 (채권액 768,000,000원) [cite: _]

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전2번신탁등기말소 (2018-02-14) [cite: _]

* 소유권이전 (2018-02-14) [cite: _]

* 근저당 (2018-02-14, 말소기준권리) [cite: _]

* 임의경매 (2024-10-17) [cite: _]

* 상가건물임차권 (2024-11-18) [cite: _]

* 압류 (2025-12-31) [cite: _]

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임 [cite: _].

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,500,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-08-29

* 확정일자: 2024-08-29

* 배당신고일자: 2024-12-04

* 대항력: 없음. 임차인은 매각으로 인해 권리를 상실하며, 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 말소 예정임 [cite: _].

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 집합건물 등기부채권 총액: 788,500,000원.

5. 상권분석

2. 상권분석

* 입지: 김포한강신도시 내 금빛수로변에 위치한 복합 테마 상가인 "라베니체 마치에비뉴" 단지 내에 속함.

* 특징: 이탈리아 베네치아를 모티브로 조성된 수변 스트리트형 상가로, 독특한 건축 디자인과 수변 공간을 활용한 휴식 및 쇼핑 공간으로 조성됨.

* 배후 수요: 대규모 택지개발지구 내 위치하며, 김포한강신도시의 젊은 연령층과 주거 배후 수요를 기반으로 함.

* 현황: 일부 언론 보도에 따르면, 고분양가 및 높은 임대료로 인해 공실률이 높은 편이며, 특히 이면부 상가의 공실이 많은 것으로 나타남. 그러나 수변 전면부 등 일부 상가는 입점하여 활성화된 모습을 보이기도 함.

* 업종: 일반음식점(공부상 용도)을 포함한 근린생활시설 위주로 구성됨.

6. 생활정보

2. 생활정보

* 편의시설: 김포경찰서가 인근에 위치함.

* 교통: 김포도시철도 장기역을 도보로 이용 가능하며, 시내버스 정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 환경: 대규모 택지개발지역으로, 금빛수로변을 따라 조성된 공원 및 산책로 등 녹지 공간이 풍부함.

7. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 기준시점 현재 공실 상태로, 상권 활성화 정도와 타 상가의 임대 현황을 면밀히 파악해야 함.

* 과다한 상업시설 공급: 라베니체 마치에비뉴 단지 내 다수의 상가가 공급되어 경쟁이 치열할 수 있음.

* 높은 분양가 및 임대료 부담: 과거 높은 분양가로 인해 임대료 부담이 높아 공실 발생의 원인이 될 수 있다는 분석이 있음.

* 토지이용계획상 제한: 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등 다수의 도시계획법상 제한사항이 존재함.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 보고서 작성 시점 기준 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았음.

8. 종합 의견

2. 종합 의견

* 김포한강신도시에 조성된 독특한 테마의 수변 상가로, 향후 상권 활성화 시 높은 가치를 기대할 수 있는 잠재력이 있는 물건임.

* 현재 공실 상태이며, 권리관계는 비교적 명확하여 인수 부담은 적으나, 상권의 전반적인 침체 우려와 높은 임대료 부담 등은 고려해야 할 리스크 요소임.

* 구체적인 상권 분석과 임차 수요 예측을 통해 신중하게 접근할 필요가 있음.

9. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 독창적인 테마 상권: '한국판 베네치아'로 불리는 라베니체 마치에비뉴 단지의 독특한 콘셉트는 집객 효과를 기대하게 함.

* 신규 택지개발지구의 잠재력: 김포한강신도시의 지속적인 인구 유입 및 개발 완료 시 배후 수요 증가 기대.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 깔끔한 투자가 가능함.

* 금빛수로변 입지: 수변 공간을 활용한 여가 및 문화 시설과의 연계로 유동인구 흡수 기대.

10. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하지 않습니다.

* 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금(0원)을 제외하고, 감정가(759,000,000원)를 기준으로 주변 시세, 임대료 수준, 상권 활성화 정도, 물건의 가치 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 최근 거래 사례 및 인근 상가의 임대 현황 등을 추가적으로 조사하여 낙찰가율을 설정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.