나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5030 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 61-15 리체드림빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사구청" 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호로서,
외벽: 석재 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2015.12.15)

이용상태

본건은 다세대주택 임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 부천시 소사구 소사본동 61-15 리체드림빌 2층202호

1.2. 건물현황

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호

사용승인일: 2015년 12월 15일

건물면적: 41.36㎡ (약 12.51평)

토지면적: 27.11㎡ (약 8.20평)

토지지분: 27.11㎡ (약 8.20평)

건물지분: 41.36㎡ (약 12.51평)

1.3. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경5030 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

감정가: 215,000,000원 (2억 1,500만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사구청" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 (지도 검색 기반)

인근에 소사구청, 주민센터, 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 위치하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 지도상으로 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리 내역

* 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전 등 일반적인 등기 내역이 존재합니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 19일자 이연재의 가압류 (인천지방법원 부천지원 2022카단181) 입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박 (성변경전:이연재)

* 보증금: 104,010,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-02

* 확정일자: 2021-03-10

* 배당신고일자: 2022-04-29

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 을구 3번 주택임차권 (권리자: 이연재, 권리금액: 120,010,000원)으로 등기되어 있으며, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 허경한

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-01

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 있음

* 비고: 본 경매개시결정의 채권자로, 해당 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 을구 3번 주택임차권 (이연재, 120,010,000원): 등기부상 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서, 보증금 120,010,000원이 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

120,010,000원 (일억 이천십만원)

(참고: 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 명확히 인수되는 을구 3번 주택임차권이 존재하므로, 해당 권리의 금액을 기준으로 판단함이 타당합니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본건 '리체드림빌'은 2015년 12월 사용승인된 다세대주택으로, 해당 지역에서는 비교적 신축 건물에 속합니다. 5층 건물 중 2층에 위치하며, 전용면적 41.36㎡ (약 12.51평)의 주거 공간을 제공합니다.

4.2. 주변 시세 분석 (최근 매매 JSON 정보 기반)

* 인근 중앙가동 연립주택 (1984년식, 36.24㎡): 2025년 12월 17,500만원, 17,000만원에 거래되었습니다.

* 인근 유일맨션 다세대주택 (2002년식, 36.71㎡): 2025년 12월 16,000만원에 거래되었습니다.

* 분석: 본건(2015년식, 41.36㎡)은 비교 대상 주택들보다 건축 연도가 신축이며, 전용면적 또한 약간 더 넓습니다. 감정가 215,000,000원 대비 주변 시세는 낮은 편이나, 건물의 신축 연도를 감안하면 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인에게 인수되는 보증금(120,010,000원)을 고려한 실제 매수인의 총 투입 비용은 달라집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 식당, 쇼핑, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 의료시설

가까운 거리에 병원 및 의원 등 의료 시설이 위치하고 있어 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

5.3. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 을구 3번 주택임차권 (이연재, 120,010,000원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 120,010,000원의 보증금을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

6.2. 임대관계 미확인

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 향후 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 지역 제한

본건 토지가 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하여, 향후 지역 개발이나 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2015년 건축된 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인에게 지급해야 할 상당 금액의 보증금(120,010,000원)이 매수인에게 인수되는 중대한 권리상 리스크가 존재합니다. 이 점을 명확히 인지하고, 잠재적 비용을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

지역 내에서 비교적 최신 연식(2015년)의 건물이므로, 노후된 건물 대비 잠재적 선호도가 높을 수 있습니다.

8.2. 낮은 실인수금액 (조건부)

대항력 있는 임차인의 보증금 120,010,000원이 인수되므로, 낙찰가 외 추가 지출이 발생합니다. 이는 즉, 실제 투입되는 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세와 합리적으로 비교될 수 있다면, 상대적으로 낮은 금액으로 취득 가능함을 의미합니다.

8.3. 안정적인 주거 지역

주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주택 수요가 뒷받침됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 실 투자 금액 고려

감정가 215,000,000원에서 인수되는 보증금 120,010,000원을 제외한 실질 가치(약 94,990,000원)를 기준으로 시장 가치를 평가해야 합니다.

9.2. 보수적 접근

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안하여, 실질 가치의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.3. 추정 입찰가 범위

약 75,000,000원 ~ 85,000,000원

9.4. 최종 입찰가 제언

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수분이 크므로, 해당 금액을 정확히 인지하고 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적으로 총 투입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 초과하지 않도록, 약 80,000,000원 수준의 낙찰가를 목표로 하되, 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 최종 결정을 내리는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.