나이스옥션 법원경매 부천 2024타경51064 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 557-6 시드니하우스 6층 605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "남부천우체국" 북서측 인근에 위치한 시드니하우

스 제6층 제605호로서 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "중동역"이 소재하여 대중교통상황은

무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 내 6층 605호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2012.03.05)

외 벽 : 석재마감 및 드라이비트마감

창 호 : 새시창임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측 약 8 m, 동측 약 6 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 송내동 557-6번지 :

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 과밀억제권역<

수도권정비계획법>, 중점경관관리구역


■ 송내동 557-7번지 :

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제

권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세

한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경51064 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 557-6 시드니하우스 6층 605호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) 겸용)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 내 6층 605호

사용승인일: 2012년 03월 05일

건축물 연면적: 1735.17㎡ (약 524.86평)

건축물 총 층수: 10층 (지하 1층, 지상 10층)

해당층: 6층

엘리베이터: 1대 설치

1.3. 면적 정보

토지면적 (총): 4.77㎡ (약 1.44평)

토지 지분: 4.766㎡

건물면적 (총): 17.40㎡ (약 5.26평)

건물 지분: 17.4㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 68,000,000원

특이사항: HF 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "남부천우체국" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "중동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

본건 토지는 2필 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 필지 북측 약 8m, 동측 약 6m 도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 송내동 557-6번지: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

* 송내동 557-7번지: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 03월 09일 접수된 영등포세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사 (채희문)

* 보증금: 67,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-13

* 확정일자: 2021-09-28

* 배당신고일자: 2023-05-10

* 대항력: 없음

* 비고: HF 인수조건 변경

3.3. 인수되는 권리 분석

말소기준권리(을구 5번 압류)보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매를 통해 진행되는 모든 권리는 낙찰과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다. 을구 순위번호 5번 임차권등기(2023. 5. 10.)가 존재하나, 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되었고 임차인의 대항력이 없는 관계로 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑2 (2012.04.10): 공유자전원지분전부이전 (이종덕)

* 갑3 (2017.04.14): 소유권이전 (이영주)

* 을5 (2023.05.10): 주택임차권 (채희문, 67,000,000원, 말소)

* 갑4 (2021.11.05): 소유권이전 (문지우)

* 갑5 (2023.03.09): 압류 (영등포세무서장, 말소기준권리)

* 갑6 (2024.10.10): 강제경매 (한국주택금융공사, 77,560,303원, 말소)

* 갑7 (2024.11.22): 압류 (부천시, 말소)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 송내동 일대는 지하철 중동역 역세권에 속하며, 주거시설과 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 도시형생활주택 및 근린생활시설로서 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보들은 주로 다세대 주택이며, 거래 시점은 2025년 12월로 예상 시세를 나타냅니다.

* 신풍맨션(A동, 59.66㎡): 20,000만원 (약 1,111만원/평)

* 삼현빌라103동(36.92㎡): 15,500만원 (약 1,409만원/평)

* 리마빌비동(57.23㎡): 16,900만원 (약 994만원/평)

상기 정보는 본건과 건물 종류 및 면적이 상이하나, 지역 내 시세 형성 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 17.40㎡ (약 5.26평)의 전용 면적을 가진 도시형생활주택으로, 비교적 소형입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 남부천우체국이 위치하며, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 해당 물건과 인접한 특정 교육 및 의료시설 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 조사)

주변 지역은 도시형생활주택 및 상업시설, 주거시설이 혼합된 지역으로, 지도상에서 직접적으로 확인되는 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 파악되지 않습니다. 다만, 세부적인 혐오시설 여부는 현장 방문 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HF 인수조건 변경 및 공동담보

"HF 인수조건 변경" 및 "공동담보" 표기는 본건의 특수성을 나타내므로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 인수 조건에 대한 상세 확인이 필요합니다. (다만, 권리분석상 낙찰자에게 인수되는 채무는 없어 보입니다.)

6.2. 소형 면적의 활용도

17. 40㎡ (약 5.26평)의 건물 면적은 1인 가구 또는 소형 사무실 임대 수익형으로는 적합하나, 일반적인 주거용으로는 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 또는 재개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 중동역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 17.40㎡의 소형 면적은 1인 가구 임대 수익 또는 소규모 사무실로 활용 가치가 있으며, 주변 상업 및 주거 지역의 편의성을 누릴 수 있습니다. "HF 인수조건 변경" 및 "공동담보"와 같은 특이사항은 입찰 전 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 중동역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 임대 수요가 꾸준한 소형 주거 공간입니다.

* 권리상 안전: 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 명확한 권리 관계를 가집니다.

* 잠재적 개발 가치: 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 68,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(JSON)는 건물의 종류 및 면적이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 지역 내 주거 시설의 가격대를 가늠할 수 있습니다. 외부 시세 조사 결과, 유사한 소형 주거 공간의 경우 감정가 수준 또는 그 이상에서 거래되는 사례를 확인할 수 있습니다.

따라서, 권리 인수 부담이 없고 역세권에 위치한 점, 소형 면적의 수요 등을 고려할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

입찰가를 산정함에 있어, 본건의 특수 사항인 "HF 인수조건 변경"에 대한 추가 확인과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.