나이스옥션 법원경매 부천 2024타경51378 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 578-1 성도리치빌 나동 2층 203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡고가사거리" 남서측 인근에 위치하고, 본
건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 본건 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철역(부천역)
등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 2층 203호로서,
외벽: 치장타일 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 "주거용"인 것으로 판단됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재경보기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택(단지형다세대주택) 및 2종근린생활시설 등의 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 서측과 북측으로 각각 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-564호선)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 외부 관찰 및 구두 탐문 등
에 의하면 현황 ‘주거용’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 '주거용'으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경51378 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 578-1 성도리치빌 나동 2층 203호

용도: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 '주거용'으로 판단됨

감정가: 205,000,000원

토지면적: 35.91㎡ (약 10.86평)

토지지분: 35.9116㎡ (약 10.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.79㎡ (약 17.79평)

건물지분: 58.79㎡ (약 17.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡고가사거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 위치 및 주위환경

본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 곳입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철 1호선 부천역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 203호입니다. 외벽은 치장타일, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다.

* 이용상태

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 조사 결과 '주거용'으로 사용되고 있는 것으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

본건 부지의 서측과 북측으로 각각 노폭 약 8m 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 또한, 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 부천시의 압류(갑3)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-16

확정일자: 2019-07-22

배당신고일자: 2023-10-16

대항력: 있음

비고: 집합건물 등기부상 을구 순위번호 1번으로 주택임차권 등기되어 있으며, 권리금액 198,000,000원으로 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 임차인: 이

보증금: 204,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-16

확정일자: 2021-07-29

배당신고일자: 2023-10-16

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원 (본 정보는 등기부상 을구 1번 임차권과 중복되거나 추가 정보로 판단되나, 을구 1번 권리가 최종 인수 대상입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위번호 1번 주택임차권(이지권, 2019.08.16 전입, 2019.07.22 확정, 198,000,000원)은 매수인에게 인수됩니다.

* 인수 보증금 합계

상기 등기부상 명시된 인수되는 임차보증금은 198,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 심곡본동 지역, 특히 부천역 인근은 지역 내에서 매우 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 부천역 역세권

부천역을 중심으로 대로변에는 병의원, 금융기관, 휴대폰 대리점, 편의점, 카페 등 다양한 생활 밀착형 업종이 밀집해 있습니다. 이면 도로에는 음식점, 주점, 노래방 등 유흥 및 상업 시설이 발달해 있어 20~30대 젊은층 유동인구가 많습니다.

* 집객 시설

부천역사 내 이마트, 지하도상가, 자유시장 등 집객력이 우수한 상업시설이 인접해 있어 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

* 교통 허브

1호선 부천역은 하루 약 5만 7천여 명의 이용객이 있으며, 서울 및 인근 지역으로 연결되는 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리합니다.

5. 생활정보

* 주거환경

주변이 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 비교적 주거 환경이 안정적으로 조성되어 있습니다.

* 편의시설

부천역을 중심으로 대형마트, 지하상가, 전통시장 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통시설

1호선 부천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 교육시설

인근에 부천대학교, 서울신학대학교가 위치하며, 다수의 초중고등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시 내에는 자원순환센터(소각장) 등이 운영되고 있으나, 해당 시설은 본건 소재지와 상당한 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현재는 '주거용'으로 사용 중인 점은 향후 행정적 제재나 원상복구 의무 발생 가능성을 내포합니다. 이는 매수인이 직접 거주하거나 임대 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

* 대항력 있는 선순위 임차인

198,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있어, 해당 금액이 매수인에게 인수됩니다. 이는 매수인의 실질적인 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

* 임대관계 미상

임대관계에 대한 상세 내용이 파악되지 않아, 계약 조건이나 명도 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수하며, 주변 상권 역시 활발하게 형성되어 있습니다. 다만, 건축물대장상 용도와 현황 용도가 불일치하는 점, 그리고 198,000,000원의 높은 금액의 임차보증금이 매수인에게 인수되는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히, 주거용으로 사용 중인 사무실 용도의 건물에 대한 법규 검토와 인수되는 임차보증금으로 인한 총 실질 투자 비용을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부천역 역세권으로 교통, 생활 편의시설, 상업시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 활발한 상권: 부천역 인근은 유동인구가 많고 상권이 발달하여 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 미래가치: 부천시의 개발 계획 등 미래 가치 상승 요인을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원입니다.

하지만, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 198,000,000원에 달하므로, 총 실질 인수가는 입찰가에 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

따라서, 본건의 경우 '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 고려하는 전략이 필요합니다.

실질적으로 낙찰받기 위해서는 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 경쟁력이 있어야 합니다.

감정가 205,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 198,000,000원을 고려했을 때, 총 투입 비용은 205,000,000원(입찰가) + 198,000,000원(인수보증금) = 403,000,000원이 됩니다.

이 점을 감안하여, 현 시세 및 예상 임대수익률, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본건의 경우, 인수되는 보증금 비중이 높아 입찰가를 낮추더라도 실질적인 총 매수 금액은 감정가를 상회할 수 있음을 인지해야 합니다.

따라서, 총 매수 금액이 205,000,000원에서 크게 벗어나지 않는 선에서 (약 205,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서) 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 총 지출액이 약 403,000,000원에서 418,000,000원 수준이 될 수 있음을 의미합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.