나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13079 [2] 서울특별시 중랑구 망우동 416-33 동산힐 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 ""면일초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철역 망우역(경춘선, 경의중앙선)이 있어 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 다세대주택 및 근린생활시설(사무소) 내 1층 101호 및 5층 502호로서,

외벽 : 벽돌치장쌓기마감, 돌붙임마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(가) 101호 : 집합건축물대장상 근린생활시설(사무소)임.
기호(나) 502호 : 집합건축물대장상 다세대주택임. (후면 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별냉난방 설비, 도시가스설비, 승강기설비, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 가장형의 토지로서, 주상용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접하여 차량접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 망우동 416-33
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 망우동 416-34
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 망우동 416-35
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

서울북부지방법원 2025타경13079 (2)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지

서울특별시 중랑구 망우동 416-33 동산힐 제5층 제502호

1.3. 건물 정보

건물 명칭: 동산힐

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물

주요 사용승인일: 2016년 6월 7일 (건축물대장 기준)

1.4. 면적 정보

토지 면적: 21.48㎡ (약 6.50평)

토지 지분: 7.159㎡ (약 2.16평)

건물 면적 (등기): 26.05㎡ (약 7.88평)

건물 지분 (등기): 8.682㎡ (약 2.63평)

건물 제시외 면적 (미등기/위반): 24.81㎡ (약 7.50평)

총 실질 사용 면적 (등기 + 제시외): 약 50.86㎡ (약 15.38평)

1.5. 가격 정보

감정가: 56,162,870원

1.6. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

특이사항: 지분매각, 공동담보, 위반건축물

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 면일초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 근거리(경춘선, 경의중앙선)에 지하철 망우역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

물건지 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 서울특별시 중랑구 망우동 416-33, 416-34, 416-35번지 일대이며, 다음과 같은 지역 및 지구에 속합니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자의 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부채권 총액은 146,820,396원입니다.

3.2. 말소기준권리

2023년 8월 3일 접수된 박미영의 가압류 (채권금액: 50,000,000원)가 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 집합건물 등기부 요약에 '지상권 개요'가 언급되었으나, 등기부상 명확히 등재되어 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.)

3.4. 특이 권리사항

다수의 가압류 및 압류, 그리고 강제경매 개시결정이 등기되어 있으며, 이들 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거지역에 위치하며, 단독 및 다세대 주택과 함께 근린생활시설이 혼재된 생활권입니다. 면일초등학교 인근 지역으로, 지역 주민들을 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물에는 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 공동현관 출입 통제 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 면일초등학교가 있어 교육 접근성이 양호합니다. 또한, 지하철 망우역 주변의 상업시설 및 편의시설을 이용하는 데 어려움이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 물건은 토지 및 건물 지분만 매각 대상이므로, 전체 소유권 취득이 불가합니다. 나머지 지분 소유자와의 관계 형성, 사용 수익에 대한 협의, 재산권 행사 등에 제약이 따를 수 있으며, 이는 투자 가치 및 관리상 불확실성을 야기합니다.

6.2. 위반건축물 및 제시외 건물

집합건축물대장상 위반건축물(3.5㎡ 주거 패널조)로 등재되어 있으며, 24.81㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 건축법 위반에 해당하여 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정적 제재 대상이 될 수 있습니다. 또한, 건물 가치 하락 및 합법적인 이용에 심각한 제한을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.3. 임차인 현황 (미상)

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금이 없더라도 명도 절차에 어려움이 발생하거나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.4. 공동담보

본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 공동담보물의 다른 경매 결과 또는 채권자의 처리 방식에 따라 본 건의 진행 상황이나 낙찰 후 권리 관계에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치한 동산힐 다세대주택의 지분 매각 건으로, 감정평가액은 56,162,870원입니다. 면일초등학교 인근에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

그러나 본 건은 지분 매각, 위반건축물 등재 및 제시외 건물 포함, 임대 관계 미상이라는 다수의 심각한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 위반건축물 및 제시외 건물은 법적, 행정적 제재의 가능성이 높아 건물 가치 및 활용성에 큰 불확실성을 더합니다. 또한, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 과정에서의 예기치 못한 어려움을 야기할 수 있습니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 투자 결정 시에는 매우 신중하고 보수적인 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 본 물건의 주요 투자 고려 사항은 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약과 위반건축물 등재 및 제시외 건물 포함으로 인한 법적, 행정적 리스크입니다.

* 리스크 요인에도 불구하고, 감정평가액이 주변 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 존재합니다. (이는 반드시 철저한 추가 조사를 통해 검증해야 할 사항입니다.)

* 낙찰 후 위반 건축물 문제를 합법적으로 해결하거나, 타 지분 소유자와의 협의를 통해 재산권을 명확히 할 경우, 향후 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보와 분석 결과를 종합해 볼 때, 본 물건은 다수의 위험 요인을 내포하고 있어 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 감정가 56,162,870원을 기준으로, 지분매각, 위반건축물, 제시외 건물, 임차인 미상 등의 위험 요인을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 55,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.