나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64535 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 72-9 만민하늘애 비동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울역촌초등학교" 북서측 인근에 위치함.
주위는 아파트단지,다세대주택,단독주택,교육시설,관공서,공원 및 근린생활시설 등이
소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 지하철 6호선 "응암역" 및 인근에 버스정류장이
소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 202호로서
외벽:석재붙임 마감 및 대리석붙임 마감 등.
내벽:벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2016.08.31일자로 사용승인되고,
방3,거실,주방,욕실2,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에의한 개별난방설비,승강기설비,옥내소화전설비 및 기본적인
전기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 4필지 일단의 유사 사다리형 토지로서,
다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<은평구 역촌동 72-9소재>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

<은평구 역촌동 72-27소재>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

<은평구 역촌동 72-29소재>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

<은평구 역촌동 72-30소재>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64535 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 72-9 만민하늘애 비동 2층202호

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택/다세대주택)

* 감정가: 370,000,000원

* 토지면적: 36.25㎡ (약 10.97평)

* 건물면적: 55.85㎡ (약 16.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2016년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 6층 건물 중 2층 202호

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울역촌초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 교육시설, 관공서, 공원 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 6호선 응암역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원 2024타경64535 강제경매개시결정 (2024.12.13 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 상 지상권 해당 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인 문 )

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-03

* 확정일자: 2022-06-10

* 배당신고일자: 2023-06-12

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서 상 임차권등기 말소 조건으로 매각 진행. 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-22

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 인수되는 보증금은 없으나 명도 관련 검토가 필요합니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 (갑2, 갑3)

* 주택임차권 (을5, 문 , 355,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (갑4, 주택도시보증공사, 355,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (갑5, 금천세무서장) - 말소 예정

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 해당 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 주택가, 초등학교, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 주거용으로서의 가치가 있습니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월, 동일 건축년도(2016년)의 인근 다세대주택 (48.3㎡)이 330,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 평당가로 환산하면 약 2,260만원/평입니다.

* 본건 면적(약 16.9평)에 적용 시, 유사 면적이라면 약 38,200만원 수준의 시세를 형성할 수 있습니다.

* 건축년도 1991년(29.52㎡)은 149,000,000원(약 1,670만원/평), 건축년도 2012년(25.81㎡)은 155,000,000원(약 1,990만원/평)에 거래되었습니다.

* 주변 시설: 서울역촌초등학교, 공원, 소규모 상업 시설 등이 인접해 있어 생활 편의성은 보통입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 응암역까지 도보 또는 대중교통으로 접근 가능하며, 주변 버스 노선이 다양하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 주거환경: 2016년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 구성으로 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의 서비스 이용이 가능합니다.

* 건물설비: 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 조 : 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 명도 지연 및 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 설정된 경우, 다른 담보물의 가치 변동이나 경매 진행 결과에 따라 채권 회수 및 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 특별 매각 조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높아 초기 자금 부담이 가중될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역) 등 일부 개발 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)의 도시형생활주택입니다. 주변 학군 및 교통 여건이 양호하며, 실거래가 분석 결과 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)의 존재와 20%의 높은 매수신청보증금 요건은 명확한 확인과 신중한 접근이 요구되는 주요 리스크 요인입니다. 낙찰 후 명도 과정에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2016년)로 상품성이 양호합니다.

* 서울시 은평구의 주거 지역에 위치하며, 역촌동 일대 재개발 및 교통망 확충 가능성으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인근 유사 신축 건물 매매 사례를 볼 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 잠재력이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 인수 부담이 없다는 점은 유리할 수 있습니다 (단, 명도 리스크는 존재).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 370,000,000원입니다. 최근 실거래 사례 분석 결과, 유사 건축 연도의 면적이 더 작은 다세대주택이 330,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 수준 이상으로 평가될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 조 의 명도 관련 리스크, 공동담보 가능성, 그리고 20%의 매수신청보증금 요건 등을 종합적으로 고려했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.

하지만 건물 자체의 연식과 입지, 주변 시세를 고려하면 시세 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 375,000,000원

* 입찰가는 상기 분석을 토대로 산정한 예상 금액이며, 실제 입찰 시 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인 조 와의 명도 협의 결과 및 비용을 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

* 최저매각가격 대비 20%의 매수신청보증금을 사전에 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.