나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2940 [1] 서울특별시 용산구 한강로2가 15-37 전자타운 비동 2층235호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 한강로2가 소재 "신용산역(지하철4호선)" 북서측 근거리에 위치
하며, 주위는 대규모의 전자판매시설, 업무용빌딩, 근린생활시설이 소재하는 상가지대로서
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통
편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건 내 2층 235호로서,

외벽: 외장타일마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅, 샷시 마감 등.
창호: 샷시창호 등 임.

이용상태

판매시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12M 내외, 서측으로 노폭 약 8M내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 제3종일반주거지역,지구단위계획구역(용산지구),도로(접합),가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(서울남정초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권
역<수도권정비계획법>,도시관리계획 입안중(2024-02-23)(지구단위계획구역(변경 입안중)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2940 (1)

소재지: 서울특별시 용산구 한강로2가 15-37 전자타운 비동 2층235호

용도: 판매시설

감정가: 402,000,000원

면적

토지: 10.13㎡ (약 3.06평)

토지 지분: 10.13㎡ (약 3.06평)

건물: 20.70㎡ (약 6.26평)

건물 지분: 20.7㎡ (약 6.26평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

특수물건정보: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 한강로2가에 소재하며, 지하철 4호선 신용산역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 전자판매시설, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 밀집한 상가지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 신용산역(지하철 4호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 8층 건물 중 2층 235호에 해당합니다. 외벽은 외장 타일 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 샷시 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다. 건물은 1993년 3월 8일에 사용 승인되었으며, 총 8층, 지하 3층 규모입니다.

토지 이용상태 및 도로

본건 토지는 인접 필지와 비교하여 등고평탄한 2필지가 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 12m, 서측으로는 노폭 약 8m의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(용산지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 서울남정초등학교 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법의 적용을 받으며, 현재 도시관리계획 입안 중(2024-02-23)인 지구단위계획구역(변경 입안 중)입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 강순원 (강 )

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자/사업자등록일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 23일 접수된 포항수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않습니다. (기타 참고사항 없음)

총 채무액

등기부채권 총액은 988,248,238원입니다.

전반적인 권리관계 요약

본건의 등기부등본을 분석한 결과, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 등기는 상속 및 일반 소유권 이전으로 존재합니다.

1.3. 상권분석

주위 상권 특성

본건이 위치한 용산구 한강로2가 일대는 신용산역을 중심으로 대규모 전자판매시설, 업무용 빌딩, 상업시설이 밀집된 지역입니다. 과거 '용산 전자상가'로 불리며 전자제품 유통의 중심지였으나, 현재는 복합적인 상업 및 업무 기능이 강화되고 있습니다.

주요 상업 시설

신용산역을 중심으로 형성된 상권에는 다양한 소매점, 음식점, 서비스 업종이 입점해 있습니다. 또한, 인근의 아이파크몰, 용산역 주변 상업시설 등 대형 유통 시설과의 접근성도 좋습니다.

용산 전자상가 재개발 및 도시계획

최근 용산 전자상가 일대는 AI, ICT 등 미래 신산업의 혁신 거점으로 탈바꿈하기 위한 개발이 활발히 진행 중입니다. 특히, 용산 지구단위계획구역이 6개 구역으로 재편되면서 용산전자상가 구역도 AI·ICT 기반의 복합 개발지로 지정되어 향후 첨단 산업 클러스터로 발전할 전망입니다. 본건 역시 이러한 개발 계획의 수혜를 받을 수 있는 위치에 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성

신용산역(지하철 4호선)과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주요 도로와 인접해 있어 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

주변 편의시설

신용산역 주변으로는 다양한 상업 시설, 금융 기관, 행정 기관 등이 밀집해 있습니다. 또한, 용산공원, 국립중앙박물관 등 문화 시설과의 접근성도 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC) 등이 보유 및 관리하는 경우가 많습니다. 이는 매각 절차나 명도 과정에서 일반적인 경매와 다소 다른 접근이 필요할 수 있습니다.

도시관리계획 변경 입안 중

본건 토지는 현재 '도시관리계획 입안 중(2024-02-23)(지구단위계획구역(변경 입안 중))' 상태입니다. 이는 향후 해당 지역의 개발 방향이나 건축 규제 등에 변동이 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 이는 지역 개발 활성화를 위한 긍정적인 측면으로 해석될 수도 있습니다.

채무 총액 대비 감정가

총 채무액 988,248,238원에 비해 감정가는 402,000,000원으로, 채무 규모가 감정가를 초과하고 있어 권리관계 분석에 신중을 기해야 합니다. 그러나 말소기준권리 이하 권리는 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 4호선 신용산역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변이 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 유동인구가 풍부합니다. 용산 지역의 대규모 개발 계획과 맞물려 향후 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 도시관리계획 변경 입안 중이라는 점은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신용산역 초역세권: 편리한 교통과 풍부한 유동인구로 인한 높은 투자가치

* 용산 개발 호재 연계: 용산국제업무지구, 용산전자상가 재개발 등과 연계된 미래 가치 상승 기대

* 상업 지구 중심 입지: 판매시설로서의 본연의 기능을 살릴 수 있는 상권

* 개발 가능성: 용산 지구단위계획 변경 및 전자상가 일대 혁신 거점화 계획에 따른 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 402,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 적정 수익률을 고려하여 신중하게 산정하시기 바랍니다. (현재 시점에서는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.