나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64689 [1] 서울특별시 마포구 성산동 593-7 마포상암시티프라디움리버 7층714호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "마포구청" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반환경은
보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(지하철
6호선 마포구청역) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제7층 제714호로서,
외벽 : 페인트마감 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도로」한정)
(2024.9.10. - 2029.9.9.)),건축선, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64689 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 593-7, 마포상암시티프라디움리버 7층714호

용도: 오피스텔

감정가: 231,000,000원 (2억 3천 1백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.96㎡ (약 1.2평)

건물면적: 17.02㎡ (약 5.1평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2021년

건물구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 16층 중 7층

전용면적: 17.02㎡ (약 5.1평)

건물명: 마포상암시티프라디움리버

1.4. 감정평가 요약

감정평가서 요약에 따르면, 대상 물건은 서울특별시 마포구 성산동에 위치하며 주위는 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 교통 상황은 차량 진출입이 용이하고 지하철 6호선 마포구청역 및 버스 정류장이 인근에 있어 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 인접 도로 상태도 양호합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

대상 물건은 서울특별시 마포구청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 지하철 6호선 마포구청역과 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 물건은 유통상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 다양한 법규에 따른 제한사항이 있습니다. 특히, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 (2024.9.10. - 2029.9.9.) 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (지목「도로」한정).

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 현황

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 임OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 18일 접수된 임승택 채권자의 강제경매(권리금액 72,531,005원)입니다. 이보다 선순위인 2021년 12월 27일 접수된 박경아 채권자의 소유권이전1번신탁등기말소(매매 신탁재산 처분 금225,000,000원)가 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장용주

보증금: 198,900,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 12월 6일

확정일자: 2024년 11월 25일

배당신고일자: 2025년 2월 12일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 종합

임차인 장용주 씨는 대항력 있는 임차인으로, 전입일자(2024.12.06.)가 말소기준권리인 강제경매 개시일(2024.12.18.)보다 앞섭니다. 이에 따라 임차인의 보증금(198,900,000원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 다만, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 해당 보증금이 경매 배당 절차를 통해 임차인에게 전액 변제될 경우 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없을 수 있습니다. 그러나 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 해당 금액을 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 리스크가 있습니다.

3.4. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다 (개요 및 비고 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 개발 현황

마포구청 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 지하철 6호선 마포구청역 역세권으로, 주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현 시점에서 물건지 인근에 특정 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 마포구청을 중심으로 업무, 주거, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화 시설

마포구청이 인접해 있으며, 주변에 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 또한, 마포구는 지속적인 도시 개발 및 문화 시설 확충을 통해 생활 환경이 개선되고 있는 지역입니다.

5.2. 주거 편의성

지하철 6호선 마포구청역을 통해 강남, 종로 등 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 인근 지역의 편의시설 접근성도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장용주 씨의 존재입니다. 보증금이 198,900,000원으로 감정가 대비 높은 비중을 차지하며, 낙찰자가 명도 과정에서 명도 저항에 직면하거나 보증금 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

토지거래허가구역 지정은 향후 매매 시 허가 절차를 수반하며, 이는 거래에 불편을 초래할 수 있는 요인입니다. 다만, 실거주 목적의 매수자에게는 직접적인 영향이 적을 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 차이

감정가(231,000,000원)가 최근 실거래가(193,000,000원~200,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 감정가보다 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동 소재 마포상암시티프라디움리버 오피스텔로, 2021년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 교통, 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 198,900,000원)의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있더라도, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 부담할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

2021년 준공된 신축 건물로, 비교적 양호한 상태와 관리 수준을 기대할 수 있습니다.

8.2. 우수한 입지 및 교통

지하철 6호선 마포구청역을 도보로 이용 가능하며, 주변 편의시설 및 업무시설 접근성이 좋습니다. 마포구는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 7층 (전용면적 17.02㎡)의 최근 실거래가는 2025년 12월 31일 200,000,000원, 2025년 12월 13일 193,000,000원 수준입니다. 반면, 2026년 4월 13일에는 3층 매물이 140,000,000원에 거래되어 층수 및 시점별 가격 차이가 존재함을 보여줍니다. 감정가는 231,000,000원으로 최근 실거래가보다 높게 책정되었습니다.

9.2. 투자 고려 사항

* 대항력 있는 임차인의 보증금(198,900,000원) 인수 여부가 가장 큰 변수입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성을 시사하나, 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 임차인이 보증금을 전액 회수한다고 가정할 경우, 입찰가는 최근 실거래가 수준을 참고하되, 경매 절차의 불확실성과 명도 관련 제반 비용을 고려하여 산정해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정, 신축 건물이지만 오피스텔임을 감안해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

최근 7층 실거래가(약 193,000,000원 ~ 200,000,000원)를 기준으로, 대항력 있는 임차인의 리스크와 낙찰 후 명도 및 재매각 과정에서의 불확실성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

* 최적 입찰가 제안: 170,000,000원 (1억 7천만원)

본 제안가는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 최근 실거래가 대비 적정 수준의 할인율을 적용한 금액입니다. 만약 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 전문가와 상담하시어 임차인 관련 사항을 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.