나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12127 [3] 충청남도 아산시 영인면 창용리 162-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 (1)(3)(5)는 충청남도 아산시 영인면 창용리 107 소재 ""삼양사 아산공장"" 북서측
근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 및 공장의 혼합지로 주위 환경 보통임.

교통상황

본건 (1)(3) 차량 출입 용이하나 기호(5) 차량 출입 불가하며, 부근에 시내버스 정류소가
소재하나 운행 빈도 등에서 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) 유사 제형의 토지로 '답'으로 이용 중임.
기호(3) 부정형의 토지로 단독주택 부지 및 일부 도로 부지로 이용 중임.
기호(5) 부정형의 토지로 '답'으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) 동측으로 로폭 약 2m의 포장 도로에 접하며, 기호(3) 동측 및 남측으로 약 2m의
포장 도로에 접하며, 기호 (5)는 맹지로서 인근 필지를 통해 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)(3)
계획관리지역, 성장계획관리지역(영인01(일반형))

가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

<추가 기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

기호 (5)

생산관리지역

가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

<추가 기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 (1)(5) 공부상 지목 '전'이나 현황 '답'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항 미상임.

2.본건 기호 ""3""지상에 사진용지와 같이 기호 ""4""의 부합물인 제시외 건물 (ㄱ) 조적조
슬래브지붕 단층 창고 약 3.3㎥, (ㄴ)샷시조 기타지붕 2층 소재 창고 약 11.3㎥,
(ㄷ)철판조 철판지붕 단층 창고 약 78㎥, (ㄹ)파이프조 강판지붕 단층 창고 약 11.9㎥가
소재하나 독자적으로 사용할 수 있는 구조물이 아니며, 토지에 영향을 미친다고 볼 수
없으므로 토지 평가시 감안치 않았음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 조적조 슬래브지붕 2층으로 외벽은 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는
샤시 마감임.

이용상태

1층 창고
2층 주택 ( 방 3, 거실 및 주방, 욕실 2 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물
(ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층 창고 약3.3㎡
(ㄴ) 샷시조 기타지붕 2층 소재 창고 약11.3㎡
(ㄷ) 철판조 철판지붕 단층 창고 약78㎡
(ㄹ) 파이프조 강판지붕 단층 창고 약11.9㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 현황 등을 참고하여 작성하였으니
경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

제시외 건물 (ㄱ)∼(ㄹ)은 개략적으로 면적을 측정하고 평가하여 작성하였으니 경매 진행
및 참여시 재확인 하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (2)는 아산시 온천동 1626 소재 '아산시청' 북서측 근거리에 소재하는 경남아너스
빌아파트 제101동 제12층 제1202호로서, 인근은 각종 규모의 아파트단지, 연립주택 및
단독주택 등이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설, 아파트 단지, 근린생활시설 및
학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중교통 사정은
양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕16층 중 제12층 제1202호로
(사용 승인일 1996.04.04.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측 및 북측으로 로폭 약 8m -10m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 온천동 1057

도시지역, 제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m ∼ 12m)(소로1-25)(접함),소로2류(폭 8m ∼
10m)(2020-05-15)(소로2-197)(접함),소로2류(폭 8m ∼ 10m)(2020-05-15)(소로2-201)(접함),
소로2류(폭 8m ∼10m)(소로2-199)접함

가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

<추가 기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 매각에 포함(감정평가서상 ㉠㉡㉢㉣).
3. 목록3 토지 일부는 도로로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

본 물건은 천안지원 2025타경12127 (3) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 주된 소재지는 충청남도 아산시 영인면 창용리 162-1번지이며, 단독주택 용도로 이용 중인 부동산입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상입니다.

1.2. 감정평가액

감정평가액은 248,146,580원입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 626.00㎡ (약 189.48평)이며, 건물 면적은 207.05㎡ (약 62.65평)입니다. 또한, 제시외 건물 면적은 104.50㎡ (약 31.61평)으로, 본 매각에 포함되어 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 충청남도 아산시 영인면 창용리 107번지 소재 "삼양사 아산공장" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 농경지, 임야, 공장 등이 혼합된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본 건(기호 1, 3)은 차량 출입이 용이하나, 기호 5는 맹지입니다. 인근에 시내버스 정류소가 있으나 운행 빈도가 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

기호 1 토지는 '답'(논)으로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 2m의 포장 도로에 접해 있습니다. 기호 3 토지는 부정형으로 단독주택 부지 및 일부 도로로 이용 중이며, 동측 및 남측으로 약 2m의 포장 도로에 접해 있습니다. 기호 5 토지는 맹지이며 인근 필지를 통해 통행이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

- 기호 (1)(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(영인01(일반형)). 가축사육제한구역(일부제한구역350).

- 기호 (5): 생산관리지역. 가축사육제한구역(일부제한구역350).

경계 중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 11일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 176,400,000원)입니다. 해당 근저당권 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임의경매 개시 결정 등기(채권액 230,186,178원)도 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차 보증금 합계는 0원입니다. 임대사항은 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 영인면 창용리는 주택, 농경지, 임야, 공장 등이 혼합된 지역입니다. 인근에 삼양사 아산공장이 있으며, 아산 시내와는 차량으로 약 20분 거리, 평택 시내와는 약 10분 거리로 평택 생활권에 더 가깝다는 분석이 있습니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 농업 및 공업 관련 시설이 혼재되어 있는 특징을 보입니다.

5. 생활정보

주변에는 영인산자연휴양림 등 자연 휴양 시설이 있습니다. 아산 시내 또는 평택 시내 접근성이 있어 편의시설 이용이 가능하나, 근거리에 위치한 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각 물건으로 토지와 건물을 함께 취득해야 합니다.

* 제시외 건물(창고 4개 동)이 매각에 포함되나, 평가가 개략적으로 이루어졌으므로 현장 재확인이 필요합니다 [cite: text].

* 목록 3 토지 일부가 도로로 이용 중입니다.

* 기호 5 토지는 맹지입니다.

* 기호 1, 5 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '답'으로 이용 중입니다.

* 임대 사항이 미상으로, 실제 임대차 관계 및 현황 파악이 필요합니다.

* 감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 현황 등을 참고하여 작성되었으므로 경매 진행 및 참여 시 재확인이 요구됩니다.

* 경계 중복에 따른 용도지역 중복 발급 가능성이 있어 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 영인면 창용리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 제시외 건물인 창고들도 포함되어 있어 활용 가치가 있을 수 있습니다. 주변은 농경지와 공장 등이 혼재된 지역이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나 차량 접근성은 양호합니다. 맹지인 토지(기호 5)와 도로로 일부 이용 중인 토지(기호 3) 등 리스크 요인이 존재하므로, 현장 답사를 통해 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 토지(626㎡)와 건물(207.05㎡), 제시외 건물(104.50㎡)이 일괄 매각되어 활용 가치가 높습니다.

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하여 향후 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 주변에 공장 단지가 있어 임대 수요를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 분석 요청은 관련 데이터가 누락되어 수행하지 못했습니다.

다만, 감정평가액 248,146,580원과 등기부상 채무 총액 176,400,000원을 기준으로 고려해 볼 때, 일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 80~120%) 및 물건의 현황, 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 본 건의 경우 맹지, 도로 이용 토지, 제시외 건물 포함 등 특이사항을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.