나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12127 [2] 충청남도 아산시 온천동 1052 경남아너스빌아파트 101동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 (1)(3)(5)는 충청남도 아산시 영인면 창용리 107 소재 ""삼양사 아산공장"" 북서측
근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 및 공장의 혼합지로 주위 환경 보통임.

교통상황

본건 (1)(3) 차량 출입 용이하나 기호(5) 차량 출입 불가하며, 부근에 시내버스 정류소가
소재하나 운행 빈도 등에서 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) 유사 제형의 토지로 '답'으로 이용 중임.
기호(3) 부정형의 토지로 단독주택 부지 및 일부 도로 부지로 이용 중임.
기호(5) 부정형의 토지로 '답'으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) 동측으로 로폭 약 2m의 포장 도로에 접하며, 기호(3) 동측 및 남측으로 약 2m의
포장 도로에 접하며, 기호 (5)는 맹지로서 인근 필지를 통해 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)(3)
계획관리지역, 성장계획관리지역(영인01(일반형))

가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

<추가 기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

기호 (5)

생산관리지역

가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

<추가 기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 (1)(5) 공부상 지목 '전'이나 현황 '답'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항 미상임.

2.본건 기호 ""3""지상에 사진용지와 같이 기호 ""4""의 부합물인 제시외 건물 (ㄱ) 조적조
슬래브지붕 단층 창고 약 3.3㎥, (ㄴ)샷시조 기타지붕 2층 소재 창고 약 11.3㎥,
(ㄷ)철판조 철판지붕 단층 창고 약 78㎥, (ㄹ)파이프조 강판지붕 단층 창고 약 11.9㎥가
소재하나 독자적으로 사용할 수 있는 구조물이 아니며, 토지에 영향을 미친다고 볼 수
없으므로 토지 평가시 감안치 않았음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 조적조 슬래브지붕 2층으로 외벽은 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는
샤시 마감임.

이용상태

1층 창고
2층 주택 ( 방 3, 거실 및 주방, 욕실 2 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물
(ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층 창고 약3.3㎡
(ㄴ) 샷시조 기타지붕 2층 소재 창고 약11.3㎡
(ㄷ) 철판조 철판지붕 단층 창고 약78㎡
(ㄹ) 파이프조 강판지붕 단층 창고 약11.9㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 현황 등을 참고하여 작성하였으니
경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

제시외 건물 (ㄱ)∼(ㄹ)은 개략적으로 면적을 측정하고 평가하여 작성하였으니 경매 진행
및 참여시 재확인 하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (2)는 아산시 온천동 1626 소재 '아산시청' 북서측 근거리에 소재하는 경남아너스
빌아파트 제101동 제12층 제1202호로서, 인근은 각종 규모의 아파트단지, 연립주택 및
단독주택 등이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설, 아파트 단지, 근린생활시설 및
학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중교통 사정은
양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕16층 중 제12층 제1202호로
(사용 승인일 1996.04.04.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측 및 북측으로 로폭 약 8m -10m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 온천동 1057

도시지역, 제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m ∼ 12m)(소로1-25)(접함),소로2류(폭 8m ∼
10m)(2020-05-15)(소로2-197)(접함),소로2류(폭 8m ∼ 10m)(2020-05-15)(소로2-201)(접함),
소로2류(폭 8m ∼10m)(소로2-199)접함

가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

<추가 기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음(임차보증금 중 배당받지 못한 부분에 대하여 매수인에게 인수될 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 25타경 12127 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 아산시 온천동 1052, 경남아너스빌아파트 101동 12층 1202호

용도: 아파트

준공년도: 1996년 4월 4일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 중 12층

1.3. 면적 정보

토지면적: 52.10㎡ (약 15.76평)

토지 지분: 52.10271245906751㎡ (약 15.76평)

건물면적: 121.41㎡ (약 36.72평) (분양면적 추정)

건물 지분: 121.41㎡

전용면적: 59.91㎡ (약 18.12평) (최근 거래 정보 기반 추정)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 199,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 아산시 온천동 소재 경남아너스빌아파트 단지 내에 위치하며, 아산시청 인근으로 각종 아파트 단지, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 공공시설, 근린생활시설, 학교 등이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본 건 아파트 동측, 서측, 남측, 북측으로 폭 약 8m ~ 10m의 도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 농협은행 근저당 (2016년 1월 18일, 72,200,000원)

기타 등기 사항: 다수의 소유권 이전 및 근저당, 임의경매 개시 결정 등기 등이 확인되며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

전입일자: 2014년 4월 10일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

주의사항: 본 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금 미회수 부분에 대한 매수인 인수 가능성이 원칙적으로는 있으나, 보증금이 0원이므로 실질적인 인수 금액은 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 임차인의 점유 및 대항력 자체로 인한 별도의 문제가 발생할 수 있으므로, 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 임차인의 대항력으로 인한 인수 가능성은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 단지 규모 및 특징

아산 경남아너스빌아파트는 1996년에 준공되었으며, 총 4개동, 370세대로 이루어져 있습니다. 최고 16층 규모이며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 2026년 5월 ~ 6월 사이 59.91㎡ (약 18.12평) 기준 실거래가는 9,000만 원 ~ 1억 1,250만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

4.3. 최근 전월세가 분석

최근 2025년 10월 ~ 2026년 6월 사이 전월세 거래는 다음과 같습니다.

- 59.91㎡ (약 18.12평): 보증금 9,000만 원, 월세 0원 (2년) / 보증금 2,000만 원, 월세 50만 원 (2년)

- 84.95㎡ (약 25.69평): 보증금 9,500만 원, 월세 0원 (2년)

5. 생활정보

5.1. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기 (지상 6대)

5.2. 주변 편의시설

아산시청, 각종 금융기관, 병원, 마트, 상업시설 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육 환경

단지 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인(김 )이 보증금 0원으로 등재되어 있습니다. 이는 일반적인 경우와 달라, 법적 검토 및 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다. 보증금 인수 위험은 낮으나, 다른 형태의 점유 또는 법적 권리 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 노후화

1996년 준공되어 약 30년 된 건물로, 장기적인 유지보수 및 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 법규 및 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로1류, 소로2류 등에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 경계 중복으로 인한 용도지역 중복 발급 가능성이 있으니, 관련 부서 확인이 필요합니다.

6.4. 내부 상태 미확인

이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 표준적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태, 수리 필요 여부 등을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 중심부에 위치한 경남아너스빌 아파트로서, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지적 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 등재된 점은 매우 이례적이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 감정가(1억 9,900만 원) 대비 최근 실거래가(9,000만 원 ~ 1억 1,250만 원) 간 상당한 차이가 존재하므로, 시장 가격을 면밀히 재산정하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 건물 노후화와 관련된 잠재적 비용도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 아산시청 인근 역세권 입지로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 잘 갖춰진 생활 편의시설 및 학군으로 안정적인 주거 가치를 유지할 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가의 괴리를 활용한 시세차익 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(59.91㎡ 기준)가 9,000만 원에서 1억 1,250만 원 사이인 점과 임차인 인수 부담이 적은 점을 감안할 때, 합리적인 입찰가는 1억 500만 원 ~ 1억 1,500만 원 범위로 예상됩니다. 제시된 감정가는 현재 시장가와 괴리가 크므로, 본 물건의 실제 가치를 신중하게 재평가하여 보수적인 접근이 필요합니다.

주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

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