나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54532 [3] 전라남도 해남군 문내면 예락리 1147 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 문내면 예락리 소재 "예락마을" 서측 인근 및 북서측 인근에
위치하며, 주위는 농경지 등인 해안농경지대임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1):사다리,답,
기호(2):삼각형,답,
기호(3):사다리,답 및 유지(일부),
기호(4)-(6):부정형,답임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 노폭 약 4M 내외 콘크리트포장도로에 접하고,
기호(2):맹지,
기호(3),(5):남측으로 노폭 약 3-4M 콘크리트포장도로에 접하고,
기호(4):북측으로 노폭 약 3-4M 콘크리트포장도로에 접하고,
기호(6):서측으로 노폭 약 4M 내외 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(3),(5):농림지역,가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,
기호(4):계획관리지역,가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,
기호(6):계획관리지역,가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지
사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육
제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역<농어촌정
비법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

기호(3):공부상 "답"이나, 현황 "답 및 유지(일부)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

물건 비고

1.지분매각, 특별매각조건있음(공유자 우선 매수권 1회로 제한)
2.농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환, 2025. 8. 25.자 문내면 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2024타경54532 (3)

소재지: 전라남도 해남군 문내면 예락리 1147

용도: 답 (논)

감정가: 11,505,000원

토지면적: 885.00㎡ (약 267.71평)

토지지분: 442.5㎡ (약 133.85평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공유자우선매수신고, 특별매각조건(공유자 우선매수권 1회 제한)

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 해남군 문내면 예락리 소재 "예락마을" 서측 및 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주로 농경지로 이루어진 해안 농경지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 기호(1)은 북측 약 4M, 기호(2)는 맹지, 기호(3) 및 (5)는 남측 약 3-4M, 기호(4)는 북측 약 3-4M, 기호(6)은 서측 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 농림지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

주변에는 예락마을이 있으며, 이 지역은 세발나물 생산과 토판염 생산으로 알려져 있습니다. 또한, 해남 지역 최초의 천주교 성당인 예락공소가 위치해 있습니다. 임하도 섬이 인근에 있습니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 소유권 변동 내역은 다음과 같습니다.

1980년 4월 22일 김정웅 명의로 소유권 보존 등기 되었습니다.

2011년 1월 19일 김은님 외 1명에게 소유권 이전(매매)되었습니다.

2024년 10월 24일 황신자 명의로 2번 이성희 지분 강제경매 개시 결정되었으며, 이는 본 경매 사건의 말소기준권리입니다. 채권 금액은 15,586,594원입니다.

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 관련 사항도 없습니다.

채권 총액은 0원으로 명시되어 있으나, 이는 경매 절차상 인수되는 채무가 없음을 의미할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농업용지(답)이므로 전통적인 상권 분석은 제한적입니다. 지역 경제는 농업 및 어업 기반을 중심으로 형성되어 있습니다. 예락리 일대는 농산물(세발나물 등)과 특산품(토판염)의 생산지로 알려져 있습니다.

5. 생활정보

주변에 예락마을이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 해안 농경지대에 위치하여 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 다만, 편의시설 및 상업 시설에 대한 접근성은 다른 지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 건으로, 타 공유자와의 협의 및 관계 설정이 중요합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있으며, 관련하여 2025년 8월 25일자 문내면 사실조회회신서 참조가 필요합니다. 농지 취득 자격 요건 및 절차는 관련 법규에 따라 확인해야 합니다.

* 공유자 우선매수신고: 본 경매에는 공유자 우선매수신고 조건이 있으며, 이는 1회로 제한됩니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 특히, 기호(4), (6) 토지는 계획관리지역에 포함되며, 가축 사육 제한 내용이 다르게 명시되어 있습니다.

* 맹지: 토지 기호(2)는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 기호(3) 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '답 및 유지(일부)'로 이용 중입니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 인수되는 임차인이 있는지 여부에 대한 주의가 필요합니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 해남군 문내면 예락리의 농지 지분 경매 물건입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있어 일반적인 부동산 경매와는 다른 접근이 요구됩니다. 공유자우선매수권 행사 가능성, 맹지 및 공부와의 차이 등 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 주변 환경은 농경지대로서 농업 활동에 적합한 입지입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 생산 잠재력: 해남 지역의 농업 환경을 활용할 수 있는 토지입니다.

* 경매를 통한 취득: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 지역 특색: 세발나물, 토판염 생산지 등 지역의 특색을 가진 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 11,505,000원입니다. 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 복합적인 요인이 입찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 권리분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.