나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경430 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 649-12 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 소재 '장흥바이오식품산업단지' 내에 위치하며,
부근은 공장 및 공업나지가 주를 이루는 산업단지로서, 주위환경은 무난함.

교통상황

대상토지까지 차량출입 자유로우며, 일반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호 1,3) 세장형의 평지로, 공업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,3) 북측으로 왕복6차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,3) 도시지역, 일반공업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역(2015-05-07), 대로
1류(폭 35m~40m)(2015-05-07)(최초(전고321,2008.12.12))(접합), 가축사육제한구역(300m제한
구역(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반지방산업
단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - -)(수도법시행령 제14조의3 1호
)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층으로,
벽체: 판넬마감 등,
바닥: 에폭시마감 등,
창호: 새시창,
H-Beam: 450x200mm 등,
처마높이: 약 8m, 최고높이: 약 10m임.

일련번호 2(나) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로,
외벽: 판넬마감 등,
내벽: 인테리어마감, 타일붙임 등,
천장: 텍스마감 등,
바닥: 타일붙임 등,
창호: 새시창임.

일련번호 4(가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층으로,
벽체: 판넬마감 등,
바닥: 에폭시마감 등,
창호: 새시창,
H-Beam: 450x200mm 등,
처마높이: 약 8m, 최고높이: 약 10m임.

일련번호 4(나) 일반철골구조 기타지붕(판넬)으로,
벽체: 판넬마감 등,
바닥: 콘크리트마감 등,
H-Beam: 250x125mm,
처마높이: 약 4.2m임.

이용상태

일련번호 2(가) 공장,
일련번호 2(나) 사무소,
일련번호 4(가) 공장,
일련번호 4(나) 소방펌프실로 이용중임.

설비내역

일련번호 2(가) 화재탐지설비 등이 되어 있음.
일련번호 2(나) 위생 및 급배수설비, 천장형 냉방설비 등이 되어 있음.
일련번호 4(가) 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.
일련번호 4(나) -

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

* 기호 ㄱ) 일반철골구조 판넬지붕 단층, 공장(콤프레사실) 약 12.72㎡
- 본 제시외건물은 일반건축물대장에 등재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(일반건축물대장 상 2020.11.25. 증축사용승인으로 건축물대장에 등재되어 있음)과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함
- 목록3. 지상에 소재하는 이동식 컨테이너 1동은 평가외
-보조금 지원 부동산으로 관리기관 장흥군과 입주계약 체결 또는 정해진 기간 내 제3자에게 양도하여야 하는 등 별도 확인 요망(2025. 9. 8.자 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 장흥지원 2024타경430 (1)

* 소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 649-12

* 용도: 공장

* 감정가: 4,519,095,400원

* 토지면적: 6600.20㎡ (약 2000.73평)

* 건물면적: 2813.50㎡ (약 851.12평) (제시외 건물 30.72㎡ 포함 시 2844.22㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(일반건축물대장 상 2020.11.25. 증축 사용 승인으로 등재) 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함. 목록3. 지상 이동식 컨테이너 1동은 평가외. 보조금 지원 부동산으로 관리기관 장흥군과 입주계약 체결 또는 정해진 기간 내 제3자에게 양도해야 하는 등 별도 확인 요망 (2026.1.9.자 사실조회회신서 참조).

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 소재 '장흥바이오식품산업단지' 내에 위치하고 있습니다. 주변은 공장 및 공업 나지가 주를 이루는 산업단지로서, 산업 활동에 적합한 환경입니다.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 출입이 자유로우며, 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 물건 부지는 북측으로 왕복 6차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반공업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역(2015-05-07), 대로1류(폭 35m~40m)(2015-05-07)(접합), 가축사육제한구역, 일반지방산업단지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로 '지상권개요' 항목에 대한 구체적인 기재가 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 일반적인 임의경매 절차상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인:

* (주)동광대표박창훈: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-08-18. 대항력 있음. (성명: 박 )

* 김경섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-03-16. 대항력 있음. (성명: 김 )

* 인수 보증금 합계: 10,000,000원 (박 임차인의 보증금). 김 임차인은 보증금이 0원이므로 인수 대상이 아닙니다.

* 등기부 현황 요약:

* 토지: 소유권보존(전남개발공사), 소유권이전(주식회사서광), 근저당(신한은행, 말소기준권리), 가압류(서울보증보험, 말소), 압류(장흥군, 말소), 임의경매(신한은행, 말소), 압류(국민건강보험공단, 말소), 압류(목포시, 말소), 압류(목포세무서장, 말소). 토지 등기부채권 총액: 3,168,113,600원.

* 건물: 소유권보존(주식회사서광), 근저당(신한은행, 말소기준권리), 가압류(서울보증보험, 말소), 압류(장흥군, 말소), 임의경매(신한은행, 말소), 압류(국민건강보험공단, 말소), 압류(목포시, 말소), 압류(목포세무서장, 말소). 건물 등기부채권 총액: 3,168,113,600원.

* 총 채무액 (등기부상): 약 3,168,113,600원. (임의경매 신청 채권액 4,189,015,106원은 근저당 및 기타 채권액 합계와 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 산업단지 내 위치: '장흥바이오식품산업단지'라는 특화된 산업 단지 내에 위치하여 관련 업종 간 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 주변 환경: 공장 및 공업 용지가 대부분을 차지하는 지역으로, 산업 활동에 최적화된 환경을 제공합니다.

* 교통 및 접근성: 북측 6차선 도로에 인접해 있어 차량을 통한 물류 이동 및 접근이 매우 용이합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본 물건은 공장용지이므로, 근로자를 위한 기본적인 편의시설은 산업단지 내 또는 인근 장흥읍 소재지의 시설을 이용해야 합니다.

* 주변 시설: '장흥바이오식품산업단지'는 지역 경제 활성화를 목표로 조성된 곳으로, 유사한 산업 시설들이 분포할 것으로 예상됩니다. 현재까지 파악된 정보나 추가 검색 결과로는 해당 주소지 주변에 명확한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 공업단지의 특성상 산업 폐기물 처리 시설, 공장 연기, 소음 등 잠재적인 환경적 요인에 대한 현장 확인은 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 박 (보증금 1,000만원) 및 김 (보증금 0원) 임차인이 대항력을 가지고 있어, 낙찰자는 박 임차인의 보증금 1,000만원을 인수해야 할 수 있습니다.

* 보조금 지원 부동산 관련 확인 필요: 본 물건은 보조금 지원 부동산으로, 장흥군과의 입주 계약 체결 또는 정해진 기간 내 제3자 양도 등과 같은 특수한 의무 사항이 존재할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 반드시 별도로 확인하고 이행해야 하며, 예상치 못한 추가 부담이나 제약이 발생할 수 있습니다. (2026.1.9.자 사실조회회신서 참조, 장흥군청 확인 필수)

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우 채권 및 자산 관련 변동성이 있을 수 있어, 권리 관계를 더욱 면밀히 파악하고 신중하게 접근해야 합니다.

* 제시외 건물 및 평가외 물건: 일반건축물대장에 등재된 제시외 건물(약 30.72㎡) 및 공장 기계기구는 일괄매각 대상에 포함되지만, 이동식 컨테이너 1동은 평가외 물건으로 별도 처리해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 장흥바이오식품산업단지 내에 위치한 공장으로, 산업 활동을 위한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 특히 보조금 지원 부동산이라는 특수성으로 인해 낙찰 후 반드시 확인해야 할 사항들이 많습니다. 이러한 잠재적 리스크는 매수 시 신중한 검토를 요구합니다. 유동화 물건이라는 점 역시 권리관계의 복잡성을 더하므로, 철저한 사전 조사와 함께 관련 법률 및 행정 전문가의 상담을 통한 종합적인 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 최적 입지: 장흥바이오식품산업단지라는 입지적 장점을 활용한 공장 운영 또는 임대 사업의 잠재력.

* 일괄매각의 효율성: 토지, 건물, 제시외 건물, 기계기구까지 일괄 매각되어 별도의 권리 분석 및 명도 절차가 상대적으로 간소화될 수 있습니다. (단, 평가외 물건은 별도 처리 필요)

* 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 권리 분석 및 리스크 요인을 면밀히 고려하여 적정 입찰가를 산정할 경우, 시세보다 유리한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 4,519,095,400원

* 인수되는 보증금: 10,000,000원 (박 임차인)

* 예상 입찰가는 제시된 권리 분석 및 특이사항, 특히 대항력 있는 임차인에게 지급해야 할 보증금 1,000만원과 보조금 지원 부동산 관련 확인 부담 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 법률에 따라 보조금 지원 부동산의 경우, 낙찰자가 인수해야 할 의무사항이 명확히 확인되지 않으면 입찰 참여에 신중을 기해야 합니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 보조금 지원 부동산 관련 상세 내용 확인 후 입찰가 결정이 필수적입니다. 감정가 대비 보수적인 접근을 고려할 때, 약 31억원 ~ 38억원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 만약 낙찰가가 35억원이라면, 최종적인 순수 매수 비용은 35억원에서 인수 보증금 1,000만원을 제외한 34억 9천만원이 될 것입니다. (이 예상가는 잠재적 리스크를 충분히 반영하지 못할 수 있으며, 반드시 현장 조사, 장흥군청 관련 부서 확인, 법률 및 행정 전문가 상담을 통해 재검토하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.