나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경5169 [2] 전라남도 강진군 성전면 영풍리 363-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 - 본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 "해당산업단지" 내에 위치하며, 부근은 읍소재지 내 소재하는 공업용, 공업나지 등이 혼재하는 산업단지로 일반적인 주위환경은 보통임.
기호 5 - 본건은 전라남도 강진군 성전면 영풍리 "신풍삼거리" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 소규모 공장, 주택 등이 혼재하는 국도변 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 - 사다리형 평지로, 공업용임.
기호 5 - 부정형 평지로, 대부분 공업나지, 일부 창고 건부지 등임.

인접 도로상태

기호 1 - 광대소각임.
기호 5- 본건 동측으로 왕복 4-6차선 포장도로와 연계되어, 노폭 약4미터의 진출입 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 - 도시지역, 일반공업지역, 도시계획구역 , 지구단위계획구역(2015-05-07) , 대로1류(폭 35m-40m)(2015-05-07)(최초(전고321, 2008.12.12))(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(2015-05-07)(최초(전고321, 2008.12.12))(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
기호 5 - 농림지역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 도로구역(국도13호선)<도로법>, 접도구역(국도13호선)<도로법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호 2(가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 공장 건물로,
외벽 : 판넬잇기 마감 등
내벽 : 판넬잇기, 합판위 수성페인트, 타일붙임마감 등
바닥 : 에폭시, 타일마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

-일련번호 3(나) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

-기호 4(다) 기타강구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

-일련번호 6(라) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

-기호 6(마) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

이용상태

-기호 2(가): 생산공장 및 냉동/냉장창고, 사무실 등.
-기호 3(나): 창고, 보일러실, 소방물탱크 및 펌프실, 콤푸레샤실 등.
-기호 4(다): 폐수처리장.
-기호 6(라): 창고(기계실).
-기호 6(마): 창고.

설비내역

-기호 2(가), 3(나), 4(다) 해당리 소재 공장 전반: 전기설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, HACCP설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 냉동/냉장설비, 스프링클러, 공조설비, 수전설비 등 구비되어 있음.
-기호 6(라), 6(마) 영풍리 소재 창고: -.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 귀 제시 기계기구(기호 1-12)는 훈제오리(식품)을 가공 생산하기 위한 기계기구로서 실지조사 당시 운휴상태이고, 관리상태 및 제 현상은 보통임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 기계기구 포함
-목록1. 토지 일부는 토지이용계획확인서상 접도구역 등에 저촉되나 전체면적 대비 저촉면적이 과소함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2024타경5169 (2)

소재지: 전라남도 강진군 성전면 영풍리 363-1

용도: 공장

감정가: 214,675,300원

토지면적: 3,661.00㎡ (약 1,107.55평)

건물면적: 70.46㎡ (약 21.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 기계기구 포함

* 목록1. 토지 일부는 토지이용계획확인서상 접도구역 등에 저촉되나 전체면적 대비 저촉면적이 과소함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 강진군 성전면 영풍리 "신풍삼거리" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 소규모 공장, 주택 등이 혼재하는 국도변 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건 동측으로 왕복 4-6차선 포장도로와 연계되어 있으며, 노폭 약 4미터의 진출입 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 11월 15일 접수된 신한은행의 근저당권(을22)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리

제시된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 박원훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-10-24

대항력: 있음

*특이사항: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 임차인의 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 2,607,229,208원

건물 등기부채권 총액: 3,132,546,788원

1.3. 상권분석

본건은 농경지, 소규모 공장, 주택 등이 혼재하는 지역에 위치하며, 국도변에 자리하고 있어 산업 활동 및 지역 기반 시설과의 연계성을 파악할 수 있습니다. 전반적인 상권은 활성화된 도심 상권보다는 개발 잠재력을 가진 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 국도변에 위치하여 차량 이동이 용이합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 접근 가능할 것으로 보이나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역은 농경지, 소규모 공장, 주택 등이 혼재된 지역으로, 현재 제공된 정보와 자체 검색 결과상 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역' 등 환경 관련 규제가 존재하므로 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계

중복 병합 사건 및 다수의 가압류, 압류 기록은 채무 관계가 복잡함을 시사합니다.

* 대항력 있는 임차인

박원훈 임차인은 대항력이 있으며, 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한

토지 일부가 접도구역 등에 저촉될 수 있으나, 전체 면적 대비 영향은 과소한 것으로 판단됩니다.

* 제시외 기계기구 포함

제시외 기계기구(기호 1-12)가 일괄 매각 대상에 포함되어 있으나, 상태 및 활용 가능성에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 강진군 성전면의 국도변에 위치한 공장 용지 및 건물입니다. 토지 및 건물 면적이 넓지 않으나, 일괄 매각 조건이며 제시외 기계기구까지 포함하고 있습니다. 등기부상 채무 총액이 상당하며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 관계가 복잡한 편입니다. 주변 환경은 농경지, 소규모 공장, 주택이 혼재된 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각 및 기계기구 포함

토지, 건물뿐만 아니라 가공 생산 설비 등 기계기구까지 포함된 일괄 매각으로, 별도 설비 투자 없이 바로 사업을 시작하거나 관련 업종으로의 전환이 용이할 수 있습니다.

* 접근성

국도변에 위치하여 차량을 통한 물류 이동 및 접근이 편리합니다.

* 토지 이용의 유연성

공업용 나지 및 창고 건부지 등으로 이용되고 있어, 향후 용도 변경이나 재건축 등 다양한 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 인근 유사 물건 시세 비교, 수익률 분석 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 신뢰성 있는 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 복잡한 권리 관계와 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰가 결정에 신중함을 요합니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 희망 수익률, 명도 비용, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

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