나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경5169 [3] 전라남도 강진군 군동면 호계리 737 두산경복궁 1동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 - 본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 "해당산업단지" 내에 위치하며, 부근은 읍소재지 내 소재하는 공업용, 공업나지 등이 혼재하는 산업단지로 일반적인 주위환경은 보통임.
기호 5 - 본건은 전라남도 강진군 성전면 영풍리 "신풍삼거리" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 소규모 공장, 주택 등이 혼재하는 국도변 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 - 사다리형 평지로, 공업용임.
기호 5 - 부정형 평지로, 대부분 공업나지, 일부 창고 건부지 등임.

인접 도로상태

기호 1 - 광대소각임.
기호 5- 본건 동측으로 왕복 4-6차선 포장도로와 연계되어, 노폭 약4미터의 진출입 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 - 도시지역, 일반공업지역, 도시계획구역 , 지구단위계획구역(2015-05-07) , 대로1류(폭 35m-40m)(2015-05-07)(최초(전고321, 2008.12.12))(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(2015-05-07)(최초(전고321, 2008.12.12))(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
기호 5 - 농림지역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 도로구역(국도13호선)<도로법>, 접도구역(국도13호선)<도로법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호 2(가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 공장 건물로,
외벽 : 판넬잇기 마감 등
내벽 : 판넬잇기, 합판위 수성페인트, 타일붙임마감 등
바닥 : 에폭시, 타일마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

-일련번호 3(나) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

-기호 4(다) 기타강구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

-일련번호 6(라) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

-기호 6(마) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

이용상태

-기호 2(가): 생산공장 및 냉동/냉장창고, 사무실 등.
-기호 3(나): 창고, 보일러실, 소방물탱크 및 펌프실, 콤푸레샤실 등.
-기호 4(다): 폐수처리장.
-기호 6(라): 창고(기계실).
-기호 6(마): 창고.

설비내역

-기호 2(가), 3(나), 4(다) 해당리 소재 공장 전반: 전기설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, HACCP설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 냉동/냉장설비, 스프링클러, 공조설비, 수전설비 등 구비되어 있음.
-기호 6(라), 6(마) 영풍리 소재 창고: -.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 귀 제시 기계기구(기호 1-12)는 훈제오리(식품)을 가공 생산하기 위한 기계기구로서 실지조사 당시 운휴상태이고, 관리상태 및 제 현상은 보통임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2024타경5169 (3)

소재지: 전라남도 강진군 군동면 호계리 737 두산경복궁 1동 4층401호

용도: 아파트 (연립주택(도시형생활주택))

건물구조: 철근콘크리트구조

총층수: 4층 중 4층

감정가: 1억 5천 2백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 면적 정보

토지면적: 101.24㎡ (약 30.62평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.70평)

건물제시외면적: 0.00㎡

분양면적: 약 120.55㎡ (건물 전체 연면적 1567.24㎡ / 13세대 기준 추정)

2. 입지조건

본건은 전라남도 강진군 군동면 호계리 737번지에 위치한 두산경복궁 아파트 1동 4층 401호입니다.

도로명주소는 전라남도 강진군 군동계산길 53입니다.

주변은 공동주택 및 연립주택이 밀집해 있는 지역으로, 주거 환경으로 볼 때 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 주변 환경: 본건이 위치한 강진군 군동면은 농경지와 주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 특성상 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하거나 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 11월 15일 신한은행 근저당권 (을7)

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 말소되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재되어 있습니다. 다만, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 04월 05일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력은 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 분류됩니다. 금액이 미상이라도 또는 0원으로 기재되어 있더라도, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정 및 비용 발생 가능성이 있으므로 반드시 권리관계와 명도 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 아파트(연립주택)로서 실거주 목적에 적합한 주거 상권 내에 위치합니다.

주변 지역은 농경지와 주택이 혼재되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 교육시설: 인근 학교 정보는 별도 확인이 필요하나, 일반적으로 주거 지역 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치합니다.

* 편의시설: 농협, 마트 등 지역 기반의 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 도로망을 통해 타 지역으로 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 시, 버스 정류장 위치 및 노선 확인이 필요합니다.

* 주거 편의: 해당 아파트 단지 내에는 총 29면의 옥외 주차 공간이 확보되어 있습니다. (세대당 주차 가능 대수 별도 확인 필요)

* 건물 상태: 두산경복궁은 2013년 2월에 사용승인된 건물로, 약 10년 이상의 연식을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크입니다. 임차인의 실제 권리관계 및 주거 상황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 중복/병합 사건: 본 건은 중복병합사건으로 진행되고 있어, 일반 경매 사건보다 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 건물 연식: 2013년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 강진군 군동면에 위치한 아파트(연립주택)로, 일반적인 주거 환경과 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 5천 2백만원으로 책정되어 있으며, 전용면적 약 25.70평, 토지지분 약 30.62평의 규모를 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금, 차임 0원)의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 명도 관련 제반 사항을 철저히 사전 검토해야 합니다. 중복/병합 사건이라는 점 또한 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 실수요자에게는 상대적으로 저렴한 감정가 대비 넓은 면적의 주거 공간을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 명도 절차 및 비용을 면밀히 분석하여, 예상 명도 비용을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 이루어진다면 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(보증금, 차임 0원)의 존재 및 중복/병합 사건이라는 특수성을 고려해야 합니다. 또한, 강진군 군동면이라는 지역의 부동산 시세 및 본 건과 유사한 물건의 실거래가를 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

현재 감정가는 1억 5천 2백만원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

임차인 명도 가능성, 명도 소요 시간 및 비용, 지역 내 유사 물건 시세 등을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 하며, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 70~80% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. (예: 약 1억 6백만원 ~ 1억 2천 1백 60만원 범위). 최종 입찰가 산정 시에는 법률 전문가와 상담하여 명도 관련 리스크를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.