나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경5169 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 647-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 - 본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 "해당산업단지" 내에 위치하며, 부근은 읍소재지 내 소재하는 공업용, 공업나지 등이 혼재하는 산업단지로 일반적인 주위환경은 보통임.
기호 5 - 본건은 전라남도 강진군 성전면 영풍리 "신풍삼거리" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 소규모 공장, 주택 등이 혼재하는 국도변 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 - 사다리형 평지로, 공업용임.
기호 5 - 부정형 평지로, 대부분 공업나지, 일부 창고 건부지 등임.

인접 도로상태

기호 1 - 광대소각임.
기호 5- 본건 동측으로 왕복 4-6차선 포장도로와 연계되어, 노폭 약4미터의 진출입 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 - 도시지역, 일반공업지역, 도시계획구역 , 지구단위계획구역(2015-05-07) , 대로1류(폭 35m-40m)(2015-05-07)(최초(전고321, 2008.12.12))(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(2015-05-07)(최초(전고321, 2008.12.12))(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
기호 5 - 농림지역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 도로구역(국도13호선)<도로법>, 접도구역(국도13호선)<도로법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호 2(가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 공장 건물로,
외벽 : 판넬잇기 마감 등
내벽 : 판넬잇기, 합판위 수성페인트, 타일붙임마감 등
바닥 : 에폭시, 타일마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

-일련번호 3(나) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

-기호 4(다) 기타강구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

-일련번호 6(라) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

-기호 6(마) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

이용상태

-기호 2(가): 생산공장 및 냉동/냉장창고, 사무실 등.
-기호 3(나): 창고, 보일러실, 소방물탱크 및 펌프실, 콤푸레샤실 등.
-기호 4(다): 폐수처리장.
-기호 6(라): 창고(기계실).
-기호 6(마): 창고.

설비내역

-기호 2(가), 3(나), 4(다) 해당리 소재 공장 전반: 전기설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, HACCP설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 냉동/냉장설비, 스프링클러, 공조설비, 수전설비 등 구비되어 있음.
-기호 6(라), 6(마) 영풍리 소재 창고: -.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 귀 제시 기계기구(기호 1-12)는 훈제오리(식품)을 가공 생산하기 위한 기계기구로서 실지조사 당시 운휴상태이고, 관리상태 및 제 현상은 보통임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 기계기구 포함
-목록1. 지상의 컨테이너박스 등은 이동 및 철거가 용이하므로 평가 외.
-목록2. 지상의 수전설비[1식, 제시외 기계기구 24(압류 물건번호 12번)], 공조설비(1식)은 건물에 포함하여 평가
-본건 기호 2,4,11 기계기구 가운데 일부 기계기구는 바퀴가 달려있거나 이동이 비교적 용이하여 당초 그러한 기계기구를 수용하는 장소를 벗어나 보관되어 있거나 건물 밖에 보관되어 있음
-본건 기호 2 기계기구 평가시 16단 운반 트롤리(1식), 바닥저울(2식)은 스모크하우스의 관련 기타 부대시설로서 기호 2 기계기구에 포함하여 평가
-본건 기호 4 기계기구 평가시 점보박스(1식, 통칭'대차') 등 Tumber Line의 기타 부대시설로서 기호 4 기계기구에 포함하여 평가
-본건 기호8 기계기구 평가시 종합형 손세정대(2식)은 Air Shower의 기타 부대설비로서 기호 8기계기구에 포함하여 평가
-제시외 기계기구 13~24는 관련사건(장흥지원 2023카단1205호)에 의한 가압류물건(압류물건번호 1~12번)이고, 기호 13~23은 유체동산류 기계기구로서 분리 및 이동이 비교적 용이
-제시외 기계기구 기호 20[압류물건번호 8번, 대차(점보박스)]은 Tumber Line의 기타 부대설비로서 기계기구 4에 포함하여 평가
- 보조금 지원 부동산으로 관리기관 장흥군과 입주계약 체결 또는 정해진 기간 내 제3자에게 양도하여야 하는 등 별도 확인요망(2026. 1. 7.자 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 장흥지원 2024타경5169 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

감정가: 9,180,272,870원

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 647-4

용도: 공장

토지 면적: 7,786.60㎡ (약 2,355.6평)

건물 면적: 3,000.33㎡ (약 907.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 장흥군 장흥읍 "해당산업단지" 내에 위치하며, 주변은 공업용 부동산 및 공업나지 등이 혼재하는 산업단지입니다. (토지 기호 1)

또한, 감정평가서 상 강진군 성전면 영풍리 "신풍삼거리" 남서측 인근에도 토지(기호 5)가 포함되어 있으며, 해당 지역은 농경지, 소규모 공장, 주택 등이 혼재하는 국도변 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 상태

* 토지 (기호 1): 사다리형 평지로 공업용으로 이용 중입니다.

* 토지 (기호 5): 부정형 평지로, 대부분 공업나지이며 일부는 창고 건부지 등으로 이용되고 있습니다.

* 건물:

- 기호 2(가): 일반철골구조 2층 건물로, 생산공장, 냉동/냉장창고, 사무실 등으로 이용됩니다.

- 기호 3(나): 단층 건물로, 창고, 보일러실, 소방물탱크 및 펌프실, 콤푸레샤실 등으로 이용됩니다.

- 기호 4(다): 단층 건물로, 폐수처리장으로 이용됩니다.

- 기호 6(라): 경량철골구조 단층 건물로, 창고(기계실)로 이용됩니다.

- 기호 6(마): 경량철골구조 단층 건물로, 창고로 이용됩니다.

2.4. 도로 상태

* 토지 (기호 1): 광대소각에 접해 있습니다.

* 토지 (기호 5): 동측 왕복 4-6차선 포장도로와 연계되며, 노폭 약 4미터의 진출입 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 토지 (기호 1): 도시지역, 일반공업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역, 대로1류, 소로1류, 가축사육제한구역(300m 제한구역), 일반지방산업단지, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지 (기호 5): 농림지역, 가축사육제한구역(개, 돼지, 기타 가축, 닭, 오리, 메추리, 젖소 등), 농업진흥구역, 도로구역(국도13호선), 접도구역(국도13호선)으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 제시된 자료에는 별도의 임차인 정보가 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

- 소유권: 모아푸드주식회사 (2021.08.17. 소유권 이전)

- 근저당권 (말소기준권리): 한국산업은행 (2021.10.01. 7,200,000,000원)

- 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

- 토지 등기부 채권 총액: 11,959,119,570원

* 건물 등기부 요약:

- 소유권: 모아푸드주식회사 (2022.08.05. 소유권 보존)

- 근저당권 (말소기준권리): 한국산업은행 (2022.10.04. 7,200,000,000원)

- 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

- 건물 등기부 채권 총액: 11,949,509,090원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 특수 물건 정보

* 본 건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 유동화물건에 해당됩니다.

* 제시 외 기계기구(기호 13~24번)는 관련 사건(장흥지원 2023카단1205호)에 의한 가압류 물건이며, 일부는 분리 및 이동이 비교적 용이한 유체동산류 기계기구입니다.

* 일부 기계기구는 바퀴가 달려있거나 이동이 용이하여 본래의 수용 장소를 벗어나 보관되어 있거나 건물 밖에 보관되어 있습니다.

* 평가 외 물건: 지상의 컨테이너박스 등은 이동 및 철거가 용이하여 평가에서 제외되었습니다.

* 건물에 포함하여 평가된 설비: 지상의 수전설비, 공조설비는 건물에 포함하여 평가되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 해당산업단지 내에 위치하여 공장 운영에 필요한 기본적인 기반 시설을 갖추고 있습니다. 주변의 공업용 부동산 및 나지 등은 산업단지의 일반적인 특성을 보여줍니다. 강진군에 포함된 토지(기호 5)는 농업진흥구역 등 개발 제한이 있는 지역으로, 해당 토지의 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용지이므로 주거 목적의 생활 편의 시설(학교, 병원, 상업시설 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 주변의 편의 시설 및 생활 환경에 대한 정보는 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 보조금 지원 부동산: 본 건은 보조금 지원을 받은 부동산으로, 부동산 취득 후 관리기관인 장흥군과 입주 계약을 체결하거나 정해진 기간 내 제3자에게 양도해야 하는 조건이 있습니다. 관련 절차를 이행하지 않을 경우 문제가 발생할 수 있으므로, 취득 전 장흥군청 관련 부서에 반드시 별도 확인이 필요합니다. (2026.1.7.자 사실조회회신서 참조)

* 복잡한 권리 관계: 다수의 채권자 및 가압류, 압류, 경매 개시 결정 등이 설정되어 있습니다. 말소기준권리(한국산업은행 근저당) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등의 특수성은 낙찰 후 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 기계기구 관련 인수/제외 문제: 제시외 기계기구 중 일부는 이동이 용이하거나 건물 밖에 보관되어 있어, 명도 과정에서 인수 여부 또는 철거 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 물건명세서의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한 (기호 5): 강진군 소재 토지(기호 5)는 농림지역, 농업진흥구역 등에 해당하여 공장 증축이나 추가적인 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 장흥군 해당산업단지 내에 위치한 공장 부지로, 넓은 토지 면적과 다수의 건물 동을 포함하고 있어 대규모 생산 시설 운영에 적합한 잠재력을 가지고 있습니다. 다수의 채권 및 권리 설정이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

가장 큰 주의 사항은 '보조금 지원 부동산'이라는 점으로, 취득 후 장흥군과의 협의 또는 양도 절차 이행이 필수적이며, 이에 대한 철저한 사전 확인이 요구됩니다. 또한, 제시외 기계기구의 관리 상태 및 인수 관련 사항, 강진군 소재 토지(기호 5)의 복잡한 토지이용계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 공장 운영을 위한 우수한 입지 조건.

* 대규모 부지 및 건물: 생산 능력 확장에 유리.

* (향후 시세 상승 잠재력): 해당 산업단지의 개발 동향 및 지역 경제 활성화 추이에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 방문을 통한 물건의 정확한 상태 파악, 인근 공장의 시세 조사, 유사 물건의 낙찰가 분석, 보조금 관련 절차 진행 가능성 및 비용 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

제공된 정보만으로는 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 결정되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 물건의 하자 유무, 권리 관계의 복잡성, 현장 상황 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 거친 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(지도 등 외부 검색을 통한 혐오시설 정보는 제공된 자료 내에서 확인할 수 없었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.