나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30169 [3] 전북특별자치도 남원시 아영면 구상리 558-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 아영면 구상리에 소재하는 '송리마을' 인근에 소재하며, 주위는 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1,10,17) - 부정형 완경사지로, 기준시점 현재 '주거나지'임.
일련번호2,7,16,18) - 부정형 완경사지로, 기준시점 현재 '전'임.
일련번호4) - 부정형 완경사지로, 기준시점 현재 '주거용건부지'임.
일련번호5) - 부정형 완경사지로, 기준시점 현재 '자연림'임.
일련번호6,13) - 부정형 완경사지로, 기준시점 현재 '답'임.
일련번호8) - 부정형 완경사지로, 기준시점 현재 '전 및 일부 도로'임.
일련번호9) - 부정형 완경사지로, 기준시점 현재 '전 및 일부 묘지'임.
일련번호11,12) - 부정형 평지로, 기준시점 현재 '도로'임.
일련번호13) - 부정형 완경사지로, 기준시점 현재 '답'임.
일련번호14,15) - 부정형 완경사지로, 기준시점 현재 '도로'임.

인접 도로상태

일련번호1) 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.
일련번호2,5,6,7,9,16,17,18) 지적도상 맹지이나 인접한 토지를 통하여 진출입이 가능함.
일련번호4) 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.
일련번호8) 본건 일부가 도로이며 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.
일련번호1) 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.
일련번호10) 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.
일련번호11,12,14,15) 본건이 현황 도로임.
일련번호13) 동측으로 왕복2차선 및 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),16) : 계획관리지역(2023-12-15), 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호 2),4)~7),9),10) : 보전관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호 8),11),13),16) : 생산관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호 12),18) : 생산관리지역(2023-12-15), 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호 14) : 농림지역(2023-12-15),가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호 15) : 농림지역(2023-12-15) , 생산관리지역(2023-12-15),가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호9) 지상에 소유자 미상의 분묘가 수기 소재함.
일련번호 16) 지상에 제시외건물(㉠)이 소재함.
일련번호4) 지상에 제시외건물(㉡)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호5) - 공부상 임야이나, 현황은 '임야(자연림) 및 일부 묘지'임.
일련번호8) - 공부상 전이나, 현황은 '전 및 일부 도로'임.
일련번호9) - 공부상 전이나, 현황은 '전 및 일부 묘지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호3) - 경량철골 조립식구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 싸이딩 판넬 잇기 등 마감,
내벽:벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 장판 등 마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

일련번호3) - 단독주택임.

설비내역

일련번호3) - 기본적인 위생설비, 전기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물 성격의 제시외건물(㉠,㉡)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:-.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉡)매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 남원지원 2025타경30169 (3)

소재지: 전북특별자치도 남원시 아영면 구상리 558-1

용도: 단독주택

감정가: 58,406,820원

토지면적: 599.00㎡ (약 181.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 90.62㎡ (약 27.4평)

건물 제시외면적: 14.00㎡ (약 4.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유니애대부유한회사

토지 등기부채권 총액: 82,500,000원

건물 등기부채권 총액: 85,000,000원

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 분묘기지권. 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉡)매각 포함.

작성일: 2026-07-08

1.2. 건축물 상세정보 (JSON 기반)

건축물명: (정보 없음)

신주소: 전북특별자치도 남원시 송리길 49-52

대지면적: 599㎡

총면적: 90.62㎡

주용도: 단독주택

구조: 경량철골구조 (조립식판넬지붕)

사용승인일: 2005-12-16

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 아영면 구상리에 소재하는 '송리마을' 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

토지 이용 현황에 따라 일부 토지는 북측, 남측, 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접하고 있습니다. 일부 지적도상 맹지이나 인접한 토지를 통하여 진출입이 가능하며, 본건 일부가 현황 도로로 이용되고 있거나, 본건 자체가 현황 도로인 경우도 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

* 남원시는 지리산을 품고 있으며, 역사와 문화 유적지가 풍부한 지역입니다.

* 본건 소재지인 아영면 구상리 인근에는 봉화산 등 산지와 자연 경관이 발달해 있습니다.

* 주변 관광지로는 남원 흥부마을, 죽림정사, 장수물빛공원 등이 있습니다.

* 인근 지역은 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 도시의 상업 시설이나 편의시설이 밀집해 있는 지역은 아닙니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권: 박종환(1994년), 박병태(2024년, 협의분할에 의한 상속)

* 말소기준권리: 을3 (근저당, 주식회사오케이대부캐피탈강남, 2024-07-22, 37,500,000원)

* 말소 예정 권리: 근저당(을3, 을4), 전세권(을4), 임의경매(갑3), 강제경매(갑4) 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 소유권: 박종환(2005년, 소유권보존), 박병태(2024년, 협의분할에 의한 상속)

* 말소기준권리: 을3 (근저당, 주식회사오케이대부캐피탈강남, 2024-07-22, 37,500,000원)

* 말소 예정 권리: 근저당(을3, 을5), 전세권(을4), 임의경매(갑3), 강제경매(갑4) 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 본건 경매 절차를 통해 모든 등기상 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금이 0원임을 감안할 때 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 남원시 아영면 구상리의 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 농가주택, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 상업 활동보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역으로 분석됩니다.

4.2. 주변 부동산 정보

제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 정보가 포함되어 있지 않아, 해당 지역의 정확한 시세 및 거래 동향을 파악하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의는 인근 마을을 통해 해결될 것으로 보입니다.

5.2. 교통

차량으로의 접근성은 양호한 편이며, 인근 간선도로를 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육 및 의료시설

본건 소재지 인근의 교육 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

* 토지 지상에 소유자 미상의 분묘가 수기 소재합니다. 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 초래할 수 있으며, 분묘 관련 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다.

* 가축사육제한구역(상대제한지역 500m) 및 (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)에 해당합니다. 이는 토지 이용 및 건축 행위에 상당한 제한을 야기할 수 있습니다.

6.3. 도로 접근성

* 일부 토지가 지적도상 맹지이거나, 현황 도로로 이용되는 등 도로와의 관계가 복잡할 수 있습니다. 인접 토지 소유자와의 원만한 관계 유지 및 법적 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 제시외 건물

* 감정서상 ㉡ 표기의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 철거 또는 활용 계획을 사전에 검토해야 합니다.

6.5. 중복 및 병합 사건

* 중복사건, 중복병합사건으로 진행되므로, 관련 경매 사건의 진행 상황 및 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남원시 아영면 구상리에 위치한 단독주택으로, 토지 약 181.2평, 건물 약 27.4평 규모의 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 분석상 인수 부담은 없습니다. 그러나 토지 지상 분묘기지권의 존재, 다양한 용도지역 지정 및 개발 제한, 도로 접근성의 불확실성 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 제시외 건물 ㉡이 매각에 포함되는 점은 고려할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전성: 모든 권리가 말소되어 권리 관계가 깔끔합니다.

* 토지 활용 가능성: 다양한 용도지역에 걸쳐 있으나, 계획관리지역 등 일부 지역은 향후 활용 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 분묘기지권 및 각종 제한사항 확인 필수)

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 관리의 용이성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 58,406,820원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

현재 주변 시세에 대한 구체적인 정보(JSON 분석 결과)가 부족하고, 토지 이용 제한, 분묘기지권 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현장 조사를 통해 토지의 현황(분묘 상태, 도로 접근성, 지형 등)과 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

따라서, 현 단계에서는 감정가의 70~80% 수준인 약 40,000,000원에서 47,000,000원 범위에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있으며, 최종 입찰가는 현장 확인 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.