나이스옥션 법원경매 군산 2024타경26870 [1] 전북특별자치도 군산시 소룡동 857 그린서해맨션아파트 102동 9층 903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 소룡동 소재 ‘전북외국어고등하교’ 남서측 인근에 위치하는 공동주택『그린서해맨션아파트 102동 9층 903호』로, 주위는 아파트 및 단독주택, 근린상가 등이 혼재하여 소재하는 산업단지 배후 주거지대입니다.

교통상황

인근에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 버스정류장이 주변에 소재하여 주변지역 접근성 및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

건물1-가)는 철근콘크리트벽식조 벽식구조 평스래브지붕 15층중 9층 903호로
외벽: 시멘몰타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 난방설비 및 소방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 폭 약 8-10m내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2012-10-12)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2024타경26870 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 소룡동 857 그린서해맨션아파트 102동 9층 903호

용도: 아파트

감정가: 49,500,000원

면적:

토지면적: 29.67㎡ (약 8.97평)

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 재매각

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 전북특별자치도 군산시 소룡동에 위치하며, ‘전북외국어고등학교’ 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 근린상가 등이 혼재된 산업단지 배후 주거지대입니다.

교통 여건:

인근에 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있습니다.

버스정류장이 주변에 소재하여 대중교통 이용 및 주변 지역 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

본 물건의 집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 이전(1994-11-11) 이후 여러 권리 변동이 있었습니다.

근저당권(현대해상화재보험주식회사, 50,400,000원)이 말소기준권리로 등기되었으나, 현재 말소된 상태입니다.

소유권 이전(상속), 압류(군산세무서장) 등기들도 확인되며, 해당 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

말소기준권리:

을4, 접수일자 2016-05-30, 권리종류 근저당권, 권리자 현대해상화재보험주식회사, 권리금액 50,400,000원 (말소기준권리)

인수되는 권리:

등기사항에 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고)

4. 상권분석

지역 특성:

해당 물건은 산업단지 인근에 위치한 배후 주거지역으로, 근린상가와 주택이 혼재되어 있습니다.

주거 수요는 산업단지 종사자 등을 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

아파트명: 그린서해맨션

주소: 전북특별자치도 군산시 소룡동 857

사용승인일: 1993년 12월 29일

동수: 2동

세대수: 350세대

총면적: 30,234.44㎡

최고층: 15층

주차: 총 235대 (지상 4대, 지하 7대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

주요 시설:

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 사유:

본 물건은 재매각으로 진행됩니다. 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 다른 사유로 매각이 이루어지지 못했음을 의미하며, 입찰 시 잠재적인 불안 요인으로 작용할 수 있습니다. 정확한 재매각 사유는 추가 확인이 필요합니다.

주변 환경:

산업단지 인근 지역 특성상 소음이나 공해 등의 영향이 있을 수 있으나, 현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

장점:

* 적절한 면적의 아파트로서 실수요자에게 적합한 구조입니다.

* 주변 교통 여건 및 생활 인프라 접근성이 무난합니다.

* 산업단지 배후 주거지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

단점:

* 재매각 물건으로, 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 감정가가 최근 실거래가보다 높은 편으로, 낙찰 후 추가적인 시세 차익을 얻기 위해서는 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 1993년 준공된 아파트로 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

핵심 강점:

* 산업단지 배후 주거지로서의 잠재력과 안정적인 임대 수요 가능성.

* 비교적 양호한 교통 및 생활 환경.

9. 예상 입찰가

산정 근거:

최근 실거래가는 3,500만원에서 4,700만원 사이로 형성되어 있습니다. 특히 4층(3,500만원) 및 8층(3,600만원) 실거래가는 본건 9층의 시세를 참고할 만합니다.

감정가(49,500,000원)는 최근 실거래가보다 높은 수준이며, 재매각 물건임을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9층이라는 중간층의 이점을 고려하되, 재매각 리스크와 감정가 대비 시세 차익 확보 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하였습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

예상 입찰가:

40,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.