나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [45] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (45)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 남OOOOOOOO

감정가: 190,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 8층803호

건물명: 이븐2 (구, 케이디스페이스알파213)

용도: 업무시설 (오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제8층 제803호

사용승인일: 2020년 08월 07일

1.3. 면적 및 가격 정보

토지 면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물 면적: 28.15㎡ (약 8.51평)

토지 지분: 17.433347719286612㎡

건물 지분: 28.1454㎡

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 190,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있음.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이한 편임.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2020-08-20 (주식회사케이디홀딩스)

소유권 이전: 2020-08-20 (류승우)

근저당 (말소기준권리): 2020-08-20 (농업협동조합자산관리회사, 5,520,000,000원) - 매각으로 소멸 예정.

임의경매 개시: 2024-01-09 (남부산농업협동조합, 4,720,000,000원, 사건번호: 2023타경111600) - 매각으로 소멸 예정.

주택임차권: 2024-02-26 (이소영, 140,000,000원) - 매각으로 소멸 예정. (전입 2022-12-06, 확정 2022-11-21)

총 등기부채권 금액: 5,660,000,000원.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (이소영)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-06

확정일자: 2022-11-21

배당신고일자: 2024-01-22

대항력: 없음.

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 140,000,000원에 대한 배당 여부에 따라 잔액 발생 시 채무자에게 구상권 행사 가능성이 있음. 본건 임차인의 경우, 대항력은 없으나 확정일자를 받았고 배당신고를 하였으므로 배당 절차를 따라야 함.

3.3. 권리 분석 결과

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권)는 소멸될 예정임.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않음. 현장 조사 시 추가 확인이 필요함.

인수 보증금은 0원이므로 낙찰자가 별도로 인수할 임차인 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역임.

오피스텔 및 공동주택이 다수 분포하여 주거 수요가 있음.

4.2. 용도 및 이용 현황

본건은 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있으며, 공부상 용도와 일치함.

건축물대장상 9층 건물에 총 56개 호실(공동주택 28호, 업무시설 28호)이 있음.

일부 호실(51-55호)은 건축물현황도 및 외부 관찰상 다락방이 소재하는 것으로 추정되므로, 내부 이용 상황은 재확인 필요. 본건(803호)은 해당 호실이 아님.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

인근에 민락수변공원, 밀락더마켓 등이 있어 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용 가능함.

다양한 숙박 시설과 식당들이 밀집해 있어 편의성이 높음.

수영구청 관련 시설들이 있어 행정 편의를 제공할 수 있음.

5.2. 교육시설

인근에 민락초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

건축물대장상 일부 호실(51-55호)의 다락방 관련 내용으로, 정확한 내부 이용상태 및 위법 건축물 여부 확인 필요. (본건 803호는 해당되지 않음)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부상 확인되지 않으므로 현장 조사 시 반드시 확인 필요.

6.2. 임대차 리스크

등기부상 임차인 이소영은 대항력이 없으나, 보증금 140,000,000원이 존재함. 경매 절차에서 배당받지 못할 경우 채무자에게 구상권이 발생할 수 있음.

6.3. 물건 자체 리스크

건축물 표제부상 '업무시설(오피스텔)'로 명시되어 있으므로, 주거용으로 사용 시 주택 관련 세금 등 추후 변동 가능성 고려.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있음.

현재 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 이소영은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없으나, 배당 여부를 확인해야 함.

전반적으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 부분과 일부 호실의 다락방 관련 사항은 현장 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

부산의 주요 지역인 수영구에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

민락초등학교 인근으로 교육 환경이 갖춰져 있으며, 주거 및 상업 시설 접근성이 좋음.

업무시설(오피스텔)로서 임대 수익 목적 투자 가능.

현재 제시된 감정가는 190,000,000원이므로, 시세 대비 저평가된 매물을 찾는다면 좋은 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 190,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 주변 시세, 물건 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 공실률 등을 상세히 분석해야 함.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 건의 경우 입지 및 수요 등을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요함.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% 수준인 약 152,000,000원부터 시작하여, 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 적정 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

단, 이는 일반적인 참고 사항이며, 최종 입찰가는 개인의 판단과 시장 상황에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.