나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [42] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (42)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 7층707호 (신주소: 부산광역시 수영구 광남로213번길 16)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 면적: 28.43㎡ (약 8.6평)

토지 지분 면적: 17.43㎡ (약 5.3평)

총 건물 면적 (참고): 2035.43㎡ (약 615.7평)

총 대지 면적 (참고): 872.7㎡ (약 263.9평)

감정가: 186,000,000원

건물 층수: 지하 1층, 지상 9층 중 7층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로 상태

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2020.08.20.)

본 경매는 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들을 말소시키는 임의경매 절차임.

등기부채권 총액: 5,650,000,000원으로, 채권 총액이 상당히 높음.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-03-08

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을2)가 있으나, 말소기준권리보다 늦고 이미 말소 예정임. 인수되는 보증금은 0원임.

3.3. 특이사항

본건은 공동담보 물건임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔이 다수 분포하는 것으로 예상됨. 수영강 및 해변과 인접하여 쾌적한 환경을 갖춘 지역임.

4.2. 주변 편의시설

인근에 민락초등학교가 위치하며, 근린생활시설 다수 존재 예상.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됨.

5.2. 교육시설

민락초등학교가 인근에 위치하고 있음.

5.3. 교통

대중교통 이용이 편리하며 (버스 정류장 인접), 자가용 이용 시 주요 도로 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

총 채권액이 매우 높아 유찰 가능성이 있으며, 채권자들의 권리 행사에 따라 경매 절차의 변동성이 있을 수 있음. 공동담보 물건이므로 다른 담보물의 처리 결과에 따라 영향을 받을 수 있음.

6.2. 임대차 관계

현재 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이 소요되거나 협의가 필요할 수 있음.

6.3. 건물 상태

건축물현황도상 다락방이 있는 것으로 판단되어 평가에 반영되었으므로, 실제 내부 이용 상황을 반드시 재확인해야 함. 건물 명칭 변경 이력(케이디스페이스알파213 → 이븐2)이 있으니 참고 필요.

6.4. 주변 환경

주거와 상업 시설이 혼합된 지역이므로, 소음이나 유동인구 등으로 인한 생활 환경 관련 사항을 현장에서 확인하는 것이 좋음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 매우 높은 총 채권액으로 인해 권리 관계가 복잡하며, 감정가의 적정성 및 주변 시세와의 비교 분석이 매우 중요합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없지만, 명도 절차는 고려해야 합니다. 건물 내부 상태, 특히 다락방 유무 등은 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

부산 수영구는 꾸준한 수요를 보이는 지역이며, 민락동은 해변과 인접하여 주거 선호도가 높은 지역 중 하나임.

8.2. 가격

감정가 1억 8천 6백만원은 주변 시세와 비교 시 경쟁력 있는 수준으로 판단되며, 추가 유찰 시 더욱 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있음.

8.3. 용도

업무시설(오피스텔)로서 임대 수익형 투자 또는 실거주 목적으로 활용 가능함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 전용 면적은 28.43㎡(약 8.6평)입니다. 부산 수영구 민락동 지역의 유사 면적 오피스텔의 최근 호가 및 실거래가 정보를 분석한 결과, "이븐2" 오피스텔의 유사 면적 매물은 대략 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이의 호가를 형성하고 있습니다. 또한, 수영구 전반의 28-30㎡대 오피스텔 매매가는 1억 5천만원에서 2억 2천 5백만원 범위에 분포하고 있습니다. 본 건의 감정가 1억 8천 6백만원은 이러한 시세 범위 내에 있으며, 유사한 수준으로 평가되었습니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 총 채권액이 매우 높아 추가 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

위 시세 분석과 권리 관계, 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근과 합리적인 낙찰을 목표로 1억 6천 5백만 원 ~ 1억 8천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 전, 유사 물건의 최신 낙찰가 동향을 추가로 파악하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.