나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [53] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (53)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16, 이븐2 9층 904호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 205,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 남부산농업협동조합

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물 면적: 28.15㎡ (전용면적 추정, 약 8.51평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 9층 904호

건축물 명칭: 이븐2 (구. 케이디스페이스알파213)

사용승인일: 2020년 8월 7일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 건물은 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다 (2023년 12월 20일 기준).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (금5,520,000,000원) 입니다.

기타 권리:

- 주택임차권: 서부교 (2021년 8월 27일 전입, 2021년 11월 2일 확정, 2023년 9월 4일 말소)

- 임의경매: 남부산농업협동조합 (2024년 1월 9일 말소)

등기부채권 총액: 5,680,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 서부교

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 27일

확정일자: 2021년 11월 2일

배당신고일자: 2023년 9월 4일

대항력: 없음

비고: 임차인 서부교는 대항력이 없습니다. 이는 말소기준권리보다 늦은 전입일자(2021.8.27)와 확정일자(2021.11.2)로 확인됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 서부교의 보증금 160,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 속한 민락동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 생활권입니다. "민락초등학교"와 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활 편의성이 높습니다.

4.2. 주변 편의 및 혐오 시설

주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 교육 시설인 민락초등학교가 인접해 있으며, 각종 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의 시설

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 주거 환경

인근에 민락초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 편의성과 생활 환경의 균형을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- 건물 내 다른 호실과의 용도 혼재: 본 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(도시형 생활주택)이 혼재되어 있어, 향후 소음, 주차 등 생활 관련 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

- 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 5,680,000,000원으로 높아, 채권 관계가 복잡함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 이븐2 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편의성이 양호합니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 건물 내 주거와 업무 시설이 혼재된 점, 높은 채무 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 수영구 민락동의 지리적 이점: 해변 접근성 및 시내 주요 지역과의 연계성이 좋은 지역입니다.

- 소형 오피스텔: 28.15㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 투자 규모입니다.

- 인근 교육 시설: 민락초등학교와 인접하여 주거 안정성 확보에 유리할 수 있습니다.

- 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 205,000,000원을 기준으로, 향후 시세 상승 또는 임대 수익을 통한 투자 회수를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

부산광역시 수영구 민락동 일대의 유사 면적(28㎡ 내외) 오피스텔의 최근 매매 시세는 약 190,000,000원에서 230,000,000원 범위로 파악됩니다. 월세는 보증금 1,000만원~2,000만원, 월 차임 60만원~80만원 수준에서 거래되는 것으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 이 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

감정가: 205,000,000원

현 시세 범위: 190,000,000원 ~ 230,000,000원

경쟁 상황, 현장 조사 결과, 향후 임대 및 매매 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 200,000,000원에서 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 적절해 보입니다. (이는 참고용이며, 실제 투자 결정은 추가적인 심층 분석 후 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.