나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [55] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2023타경111600 (55)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소재지는 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 9층906호이며, 건물 총 9층 중 9층에 위치합니다.

건축물대장상 해당 건물은 2020년 9월 6일에 건축 허가를 받아 2020년 11월 6일에 사용 승인된 집합건물로, 주 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

건물의 명칭은 '이븐2'로, 과거 '케이디스페이스알파213'에서 변경된 바 있습니다.

감정가는 205,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 17.43㎡ (약 5.27평)이며, 건물 면적은 전용면적 28.15㎡ (약 8.52평)입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김민근

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 2024-01-25

* 대항력: 없음

본건은 임차인 김민근 씨가 있으나 대항력이 없어, 보증금 전액(160,000,000원)이 낙찰자에게 인수되지 않고 배당을 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

경매로 인해 말소되지 않는 권리는 현재 파악된 정보로는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 민락동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

인근에 민락수변공원이 있어 휴식 및 여가 공간으로서의 가치가 있습니다.

최근 민락동 일대 오피스텔의 매매 시세는 정확한 데이터 확인이 필요하나, 유사한 연식과 크기의 오피스텔들이 1억 5천만원에서 2억원 이상까지 거래된 사례가 있습니다. (예: 민락동 파로스 오피스텔 15평대 1.8억, 민락동 마린랜드 오피스텔 16평대 시세 확인 어려움).

하지만 본건과 직접적으로 비교할 수 있는 최근 실거래가 정보가 충분하지 않아, 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

단지 인근에 민락초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주거 지역과 근린생활시설이 혼합되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있으나, 도보 접근성이 매우 높은 편은 아닙니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 현황도 및 외부 관찰에 의거하여 다락방이 소재하는 것으로 판단되었으나, 실제 내부 이용 상태를 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다. 다락방의 존재 여부, 법적 문제, 실제 활용 가능성 등이 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물의 명칭이 변경된 이력이 있습니다(케이디스페이스알파213 → 이븐2). 이는 특별한 리스크 요인은 아니나, 확인이 필요한 부분입니다.

주변에 재활용 업체나 건설 폐기물 관련 시설에 대한 언급은 있으나, 본 물건지와의 직접적인 거리 및 영향에 대한 구체적인 정보는 부족하여, 혐오시설 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 민락동 일대에는 민락수변공원 등 관광 및 휴식 공간이 발달해 있어, 혐오시설의 존재 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 오피스텔로, 민락초등학교 인근에 위치하고 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다락방 존재 여부에 대한 불확실성은 재확인이 필요한 부분이며, 이로 인해 감정가와 실제 가치 간의 차이가 발생할 수 있습니다.

주변 시세를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 민락동이라는 지역적 이점: 부산의 주요 상권 중 하나인 민락동에 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 권리 분석상 깔끔합니다.

* 다락방 활용 가능성: 만약 다락방이 실제로 존재하고 합법적으로 활용 가능하다면, 전용 면적 외의 추가적인 공간 활용으로 높은 가치를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 지역의 오피스텔 시세 정보를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(205,000,000원)를 기준으로 하되, 실제 내부 이용 상황(특히 다락방 유무)과 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

인근 민락동 지역의 오피스텔 시세는 평당 약 1,000만원 이상으로 형성되어 있는 것으로 보입니다. 본건의 전용면적은 약 8.52평이므로, 단순 계산 시 8,520만원 이상으로 추정할 수 있습니다.

다만, 이는 단순 시세이며, 실제 거래가는 건물의 연식, 관리 상태, 층수, 향, 주변 환경, 그리고 특히 다락방의 존재 여부 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

현재 제시된 감정가 205,000,000원은 평당 약 2,400만원 수준으로, 인근 신축 오피스텔 시세와 비교했을 때 다소 높을 수 있습니다.

따라서, 정확한 내부 확인 후, 주변 시세 및 본건의 상태를 종합적으로 고려하여 본건의 적정 가치를 산정하고, 입찰가격을 결정하는 것이 바람직합니다.

현재로서는 정확한 시세 분석 결과가 부족하나, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 다락방 확인 등 추가 정보 확보 후 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.