나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [50] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (50)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16, 이븐2 9층 901호 (도로명주소: 부산광역시 수영구 광남로213번길 16)

* 건물명칭: 이븐2 (구. 케이디스페이스알파213)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 186,000,000원

* 토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

* 토지지분: 17.433347719286612㎡ (약 5.27평)

* 건물면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

* 건물지분: 28.4339㎡ (약 8.60평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부산농업협동조합

* 총채권액(등기부): 5,680,000,000원

* 공동담보 물건: (정보 미제공)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 장방형 토지 위에 공동주택 및 업무시설이 건축되어 있으며, 본 건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(산업폐기물 처리장, 고압선 등)은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)입니다.

* 매각 후 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (2020.08.20)

* 주택임차권 최 (을4, 2025.01.07 접수, 2023.05.02 전입) - 비록 임차권 등기가 되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임의경매개시결정 (갑3, 2024.01.09 접수, 남부산농업협동조합) - 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 이 외 등기사항전부증명서 상 을구의 근저당권 및 기타 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음. (지상권 개요: 정보 없음)

* 인수되는 임차인 및 보증금:

* 총 인수 보증금: 0원

* * 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-28

* 대항력: 없음

* 비고:

* * 임차인: 최

* 보증금: 16,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-02

* 확정일자: 2023-04-14

* 배당신고일자: 2024-12-04

* 대항력: 없음

* 비고: (주택임차권 등기 말소 예정)

* * 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-26

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 요약: 본건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 등기사항이 매각으로 소멸되는 권리분석상 깨끗한 물건입니다. 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 부산광역시 수영구 민락동은 광안리 해변과 인접하여 관광객 및 유동인구가 많은 지역이며, 주거와 상업 기능이 복합된 곳입니다.

* 상가 및 오피스텔 현황: 본 건이 위치한 "이븐2" 건물은 업무시설(오피스텔)로 활용되고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 상업 활동이 활발합니다.

* 수요 및 공급: 인근 지역의 오피스텔 및 소형 상가에 대한 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 특히 젊은 직장인 및 1인 가구의 수요가 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 민락초등학교가 남서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 용이하며, 광안리 해변 상권 접근성이 좋습니다. 다양한 상점, 식당, 병원 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 부산 지하철 2호선 금련산역 또는 광안역이 도보 또는 대중교통으로 접근 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 있다는 점은, 담보물이 다수일 경우 경매 진행이나 채권 회수 과정에서 복잡성이 발생할 가능성이 있음을 시사합니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 임대 관계가 미상으로 표시되어 있으나, 등기부 상 대항력 없는 임차인 외에 실제 점유자가 있는지, 혹은 별도의 계약 관계가 있는지 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

* 건축물 현황 관련 참고사항: 일부 호수(51~55호)의 경우 다락방이 소재할 수 있다는 점이 감정평가서에 언급되어 있습니다. 본 건(901호)과는 직접적인 관련은 없으나, 건물 전체의 불법 건축물 여부 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 수영구 민락동의 좋은 입지에 위치한 오피스텔로, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 거의 없는 상태입니다.

* 감정가는 1억 8,600만원이며, 주변 시세 및 본 건의 면적, 층수 등을 고려했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

* 단, 공동담보로 묶여 있다는 점, 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 보증금 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰가 외 추가 비용 발생 위험이 낮습니다.

* 양호한 입지: 민락초등학교 인근, 광안리 해변 상권 접근성, 편리한 교통 등 실거주 및 임대 목적 모두 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역으로, 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석: 주변 오피스텔 매매 사례 및 본 건의 감정가를 종합적으로 검토한 결과, 본 건의 현재 시장 가치는 약 1억 8,500만원에서 1억 9,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가: 186,000,000원

* 주변 시세 (추정): 180,000,000원 ~ 195,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 권리 분석: 인수되는 권리 없음.

* 권고 입찰가: 상기 분석을 토대로, 본 건의 적정 입찰가는 188,000,000원 수준으로 권고합니다.

* 이는 감정가와 유사하며, 주변 시세 범위 내에서 낙찰받을 수 있는 합리적인 가격으로 판단됩니다.

* 다만, 실제 경매 당일의 경쟁 상황 및 최신 시세 변동에 따라 유연한 대응이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.