나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [56] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (56)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 9층907호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 명칭 변경: 건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었음

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 186,000,000 원

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27 평)

건물면적: 28.43㎡ (약 8.60 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 이븐2

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물

외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등

창호: 샷시창 등

층수: 지하 1층, 지상 9층

해당층: 9층 (907호)

전용면적: 28.43㎡

집합건물 총 전유부 면적: 28.43㎡ (907호 기준)

건축물대장상 총 호수: 28호 (참고: 본 경매물건은 56개호 중 하나로, 공부상 공동주택 및 업무시설로 구분됨)

사용승인일: 2020년 8월 7일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치함.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역임.

건축물대장상 주된 용도는 업무시설(오피스텔)임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있음 (2023.12.20 기준).

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부채권 총액: 5,660,000,000원

* 갑1: 소유권보존 (2020-08-20) - 주식회사케이디홀딩스

* 갑2: 소유권이전 (2020-08-20) - 류승우 (매매)

* 을1: 근저당권 (2020-08-20) - 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리, 5,520,000,000원)

* 을4: 주택임차권 (2024-02-07) - 이미주 (140,000,000원, 전입일자: 2021-3-11, 확정일자: 2021-2-18). *본 임차권은 매각으로 소멸 예정.*

* 갑3: 임의경매개시결정 (2024-01-09) - 남부산농업협동조합 (4,720,000,000원, 사건번호: 2023타경111600)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신지웅

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2023-10-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이미주

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2021-03-11

확정일자: 2023-02-16

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 확인 (등기부상 말소 예정)

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

본 경매 물건은 매각으로 인해 위 임차인 및 등기된 권리가 말소되는 조건이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 민락동은 광안리 해변과 인접하여 관광 및 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있어 오피스텔로서의 기본적인 상업 기능 수행에 유리한 입지입니다.

다만, 경쟁 오피스텔 및 주거용 건물들이 다수 분포하고 있어 공실률 및 임대료 경쟁이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 다수 위치, 차량 접근성 양호.

* 교육시설: 민락초등학교가 남서측 인근에 소재함.

* 편의시설: 대형 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

* 주요 관광지: 광안리 해변이 인접하여 주거 편의성 및 여가 활동에 긍정적인 요인으로 작용함.

* 혐오시설: 주변 지역에 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 리스크

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 권리관계는 등기부등본 및 현장 확인을 통해 최종 확정해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따라 시세가 하락할 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 및 내부 이용상태 리스크

* 전유부상 일부 호수(기호 51-55)에 다락방이 소재할 것으로 판단되어, 해당 부분은 내부 이용상황을 재확인해야 합니다. (본건 907호와 직접적인 관련은 없으나, 건물 내 복수 유형 존재 가능성을 시사)

* 건물 명칭 변경 이력이 있어, 집합건축물대장 및 관련 서류 확인 시 혼동을 피하기 위해 주의가 필요합니다.

* 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 현황에 따른 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 민락초등학교 인근에 자리 잡고 있으며 광안리 해변과 인접하여 생활 편의성이 높은 지역에 소재합니다.

교통 및 주변 생활 인프라는 양호한 편이며, 부동산 시장은 비교적 안정세를 보이고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으므로, 권리 관계는 명확한 편입니다.

다만, 건물 내 일부 호수에서 다락방 존재 가능성 등 내부 이용 현황을 반드시 재확인해야 하는 점, 그리고 오피스텔 시장의 경쟁 상황을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 민락동의 중심부, 민락초등학교 인근, 광안리 해변 접근성 우수.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

* 활발한 상권: 주변 근린생활시설 및 상업시설 밀집으로 인한 임대 수요 기대.

* 개발 잠재력: 지역 재개발 및 도시 정비 사업 가능성 고려 시 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 186,000,000원입니다.

인근 유사 오피스텔 시세 조사를 바탕으로 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(이븐2) 내 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가는 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 경향을 보입니다.

따라서, 적정 입찰가 범위는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이로 추정됩니다.

경쟁 상황, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본 정보는 외부 시세 조사를 바탕으로 추정한 것으로, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.