나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [44] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (44)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 8층802호

신주소: 부산광역시 수영구 광남로213번길 16 (민락동)

건물명: 이븐2

준공일: 2020년 08월 07일

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 8층 802호

주요 마감: 외벽 치장타일 및 드라이비트, 창호 샷시

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

총 세대수/호실: 총 56호 (기호(1)-(28) 공동주택, 기호(29)-(56) 업무시설)

건물 변경 이력: 2020년 11월 01일 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 명칭 변경

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물면적: 28.15㎡ (약 8.52평)

토지지분: 17.433347719286612㎡ (약 5.27평)

건물지분: 28.1454㎡ (약 8.52평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 용도

감정가: 190,000,000원

용도: 업무시설 (오피스텔)

1.5. 채권자

채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 (2023년 12월 20일 기준)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 엄성윤

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 02월 04일

* 확정일자: 2021년 02월 04일

* 배당신고일자: 2024년 02월 26일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

본건 경매 물건의 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 없음).

3.3. 기타 권리사항

임대관계는 미상입니다. (단, 상기 임차인 정보는 확인되었습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다. 민락초등학교 인근으로 유동인구가 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 혐오시설

인근 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 상업 시설 이용에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교육시설: 민락초등학교 인근

* 교통시설: 인근 버스정류장

* 기타: 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설 위치

5.2. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 이용상황

감정평가서 요약에 따르면, 일부 호실(기호 51-55호)에 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 평가에 반영되었음을 명시하고 있습니다. 본 경매 물건(802호)의 내부 이용상황 및 다락방 유무 등은 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

6.2. 용도

본 물건은 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있습니다. 주거용으로 사용 시 주택 관련 세제 및 규제와는 다를 수 있으므로, 실제 이용 목적에 따른 법규 및 세제 사항을 사전에 충분히 확인하시는 것이 좋습니다.

6.3. 임대 관계

건물 전체의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (단, 본건에 등재된 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.)

7. 종합 의견

부산광역시 수영구 민락동에 위치한 이븐2 오피스텔 802호는 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 민락초등학교 인근으로 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 감정평가 시 다락방 존재 가능성이 언급된 점은 반드시 현장 확인이 필요하며, 오피스텔 용도에 따른 세제 및 이용 관련 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물에 해당합니다.

* 편리한 생활 환경: 민락동 지역의 주거 및 상업 인프라 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 재건축/리모델링 시 잠재 가치: 향후 건물 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본 건의 감정가는 190,000,000원입니다.

본 건과 유사한 규모의 오피스텔이 주변 시세에서 약 180,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다 (외부 시세 정보 종합).

임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없는 점, 그리고 건물의 신축 연식 및 입지 조건을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 낙찰을 위해서는 감정가를 하회하는 수준에서 접근하는 것이 일반적입니다.

내부 상태, 다락방 여부 등 현장 확인 사항 및 개별적인 낙찰 전략에 따라 변동될 수 있으나, 현재 시점에서는 약 175,000,000원 ~ 185,000,000원 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 매물의 상세 조건 비교, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.