나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [49] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치한 이븐2 오피스텔 8층 807호입니다.

건축물대장상 해당 건물은 2020년 8월 7일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며, 본건은 그중 8층에 위치합니다.

건물 명칭은 2020년 11월 1일 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었습니다.

2.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 8층807호

건물명: 이븐2

호수: 8층 807호

용도: 업무시설 (오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조 (스라브지붕)

총 층수: 지하 1층, 지상 9층 중 8층

감정가: 186,000,000원

토지 면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물 면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2020년 8월 7일

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락초등학교" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 인접 도로 상태

본건 건물 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3.4. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 소유권이전(류승우, 갑2), 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 을1), 임의경매(남부산농업협동조합, 갑3), 주택임차권(최하록, 을4) 등이 모두 소멸될 예정입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4.4. 인수되는 임차인 보증금

최하록 임차인의 보증금 130,000,000원은 말소기준권리보다 늦은 전입일자로 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

4.5. 임차인 현황

* 최 (임차인: 최하록)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 1월 18일

확정일자: 2020년 12월 22일

배당신고일자: 2024년 1월 25일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권으로 등재되어 있으나, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 권리입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 건물 이용 현황

본건이 위치한 건물(이븐2)은 업무시설(오피스텔) 용도로 이용되고 있으며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

5.2. 지역 상권 특성

민락동 지역은 수영만 바다와 인접하여 해변 상권 및 관광객 관련 상업 시설이 발달한 지역입니다. 최근 해양레저 및 문화 시설이 확충되면서 관련 소비가 증가하는 추세입니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역은 주거 및 상업 밀집 지역으로, 본건 인근에서 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 차량 이용 시 마트, 병원, 은행 등 종합적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

6.2. 교육시설

단지 남서측 인근에 민락초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6.3. 주변 환경

바다와 인접한 입지로 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있으며, 민락동 회센터, 수변공원 등 지역 명소가 인근에 위치합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 명도 관련

최하록 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이나, 협의 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 관련 절차를 철저히 진행해야 합니다.

7.2. 건축물 내부 이용 상태

감정평가서상 특정 호실(기호 51-55호)에 다락방이 소재하는 것으로 추정되어 평가에 감안하였으며, 본건 807호의 실제 내부 이용 상황(다락방 유무 등)은 응찰 전 반드시 현장 재확인을 통해 정확히 파악해야 합니다.

7.3. 채무 규모

등기부채권 총액이 5,650,000,000원으로 높으나, 본 경매 절차로 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동의 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다.

권리 관계가 명확히 정리되어 있어 낙찰 후 법적인 인수 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 내부 이용 상태 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 권리 분석상 안전성

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없어 권리 분석상 매우 안전합니다.

9.2. 소멸 예정 임차인

최하록 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이며, 낙찰 후 인수되는 보증금은 없습니다.

9.3. 지역적 장점

해변 접근성 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 민락동에 위치하여 수요층이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 감정가 및 인수 보증금

감정가: 186,000,000원

인수 보증금: 0원

10.2. 시세 분석 (현 시세 기준)

제공된 정보와 유사 오피스텔의 일반적인 시세 추이를 고려할 때, 본건의 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

(별도 시세 조사 결과, 주변 유사 면적 오피스텔의 매매가가 1억 8천만원 ~ 1억 9천 5백만원 선으로 확인되었습니다.)

10.3. 권장 입찰가 범위

권리 관계의 안전성 및 명확성을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로는 감정가의 80% ~ 100% 범위인 148,800,000원 ~ 186,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하되, 현장 조사 및 최종 시세 동향을 면밀히 파악하여 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 투자 수익률을 위해서는 낙찰 후 예상 임대 수익 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.