나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [46] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (46)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16, 이븐2 8층 804호

건물명: 이븐2 (구. 케이디스페이스알파213)

용도: 업무시설 (오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제8층 제804호

준공일: 2020년 8월 7일

감정가: 190,000,000원

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물면적: 28.15㎡ (약 8.52평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

특이사항: 공동담보, 건물 명칭 변경 이력 있음.

2. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준임.

도로: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지 이용: 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중.

도시계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 (2023.12.20)

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1)

임의경매 개시 결정: 2024년 1월 9일 접수된 남부산농업협동조합의 임의경매 (갑3)

등기부채권 총액: 5,660,000,000원

임차인 현황:

임차인: 이 (이명재)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-10

확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2024-01-22

대항력: 없음

비고: 주택임차권 (을4, 2024-04-01 말소)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

지역 특성: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 기능 복합 지역.

건물 용도: 오피스텔(업무시설)로, 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합.

주변 환경: 민락초등학교 인근에 위치하며, 해변과 가까운 지역적 특성으로 인한 유동인구도 존재.

이용 현황: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 현재 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중. 일부 호실에 다락방 존재 가능성이 있으므로 현장 확인 시 재확인 필요.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 물건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 오히려 주거 및 상업 편의시설이 잘 갖춰진 지역으로 평가됨.

5. 생활정보

교육: 민락초등학교가 인접하여 도보 통학이 가능.

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 해결 가능. 수영구의 다양한 상업, 문화, 해양 레저 시설 접근 용이.

6. 잠재적 리스크

임차인 권리: 이 임차인은 대항력이 없으나, 배당 신고일자를 기준으로 배당이 이루어질 예정임. 배당표를 통해 실제 배당받는 금액을 확인하고, 혹시 모를 미배당금 발생 가능성에 유의해야 함. (단, 현재 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 분석됨)

건물 내부 현황: 일부 호실(기호 51-55)에 다락방이 존재할 수 있으며, 본건 804호의 내부 이용 현황(특히 다락방 유무)은 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요함.

공동담보: 본 물건이 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본 건의 매각 절차나 조건에 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 준신축 오피스텔로, 입지 및 생활 환경이 비교적 우수한 편입니다.

감정가는 1억 9천만원으로, 최근 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리분석 상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 분석되나, 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

2020년 준공된 건물로 신축 효과가 있으며, 1-2인 가구 또는 소규모 사업 공간으로 활용 가치가 높습니다.

안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 목표로 하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

수영구 민락동은 부산 내에서도 주거 선호도가 높은 지역 중 하나이며, 특히 해변 인근의 쾌적한 환경은 장점입니다.

준신축급 오피스텔로, 상대적으로 유지보수 비용 부담이 적고 깔끔한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.

경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 존재하며, 향후 임대 또는 매매를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수요가 예상되는 지역으로, 공실 위험이 상대적으로 낮을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 조건의 부산광역시 수영구 민락동 소재 오피스텔 시세 조사 결과, 전용면적 28㎡ 내외의 오피스텔 매매가는 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이에서 형성되어 있습니다.

감정가는 1억 9천만원이며, 최근 시세 범위와 경매 물건의 권리 관계(인수되는 권리 없음) 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 소폭 상승한 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 현재까지 파악된 시세 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 본건의 정확한 내부 상태(다락방 유무 등) 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.