나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [43] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산동부지원에서 진행하는 2023타경111600 (43) 부동산 임의 경매 사건입니다. 채권자는 남OOOOOOOO이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 8층 801호 (신주소: 부산광역시 수영구 광남로213번길 16)

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 186,000,000원

토지 면적: 17.43㎡ (약 5.27평), 토지 지분

건물 면적: 28.43㎡ (약 8.60평), 전용 면적

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.3. 건물 정보

건물 명칭: 이븐2 (구. 케이디스페이스알파213, 2020.11.01 변경)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 8층 801호

건축 허가일: 2019년 9월 6일

사용 승인일: 2020년 8월 7일

건물 전체 면적: 2,035.43㎡ (약 615.72평)

1.4. 토지 정보

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 (2023년 12월 20일 지정)

토지 형상 및 이용 상태: 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 부산 지하철 2호선 역과도 접근 가능하여 부산 시내 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 접근성

주요 도로망과의 접근성이 좋고 대중교통망도 비교적 잘 갖추어져 있어 생활 및 업무 활동에 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

3.2. 경매 구분

부동산 임의 경매로 진행됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양기선 (양 )

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입/사업자 등록일: 2023년 3월 7일

확정일자: 2023년 3월 7일

배당 신청일자: 2024년 1월 24일

대항력: 없음

비고:

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 명도 소송 등의 절차 없이 인도를 받을 수 있습니다. 다만, 임차인의 퇴거 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 말소기준권리 및 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(보증금 등)은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산 수영구 민락동은 광안리 해변과 인접하여 관광, 주거, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 존재합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

민락동 및 인근 지역의 오피스텔은 해변 접근성, 편의시설, 교통 등 입지적 장점으로 인해 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 특히 소형 평형은 1인 가구 및 젊은 층의 선호도가 높아 임대 및 매매 시장에서 안정적인 모습을 보일 수 있습니다. 다만, 주변 신축 오피스텔 공급 현황에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

4.3. 임대/매매 시세

주변 유사 면적(28㎡ 내외) 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건은 대략 1억 5천만 원에서 1억 7천만 원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 임대 시세는 보증금 1,000만원~2,000만원, 월세 60만원~80만원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 상업 시설, 마트, 편의점 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 광안리 해변 상권과도 가까워 다양한 문화 및 여가 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 남서측 인근에 민락초등학교가 위치하고 있으며, 주변에 중학교 및 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

5.3. 의료시설

반경 내 종합병원 및 다양한 규모의 병원, 의원들이 위치하고 있어 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 관한 일반적인 법적 제한 사항이 적용됩니다.

6.2. 건물 상태

감정평가서에 따르면, 일부 호수(기호 51-55호)에 다락방이 소재하는 것으로 판단되었습니다. 본건 801호의 내부 이용 현황(다락방 유무, 구조 변경 여부 등)은 경매 진행 및 입찰 시 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

건물 명칭이 2020년 11월 1일부로 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 변경되었습니다. 관련 서류나 등기부등본 확인 시 명칭 변경 이력을 고려하여 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 및 위성 정보를 종합적으로 검토한 결과, 본건으로부터 직접적인 영향을 받을 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

* 부산 수영구 민락동의 우수한 입지: 광안리 해변 인접, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 지역입니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요층이 확보된 소형 평형으로 안정적인 임대 수익 및 시세 상승이 기대됩니다.

* 최근 지정된 제2종일반주거지역: 지역 개발 가능성에 따른 향후 가치 상승 여지가 있습니다.

7.2. 고려사항

* 건물 명칭 변경 이력: 등기 및 행정 서류 확인 시 혼동 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 내부 이용 현황 확인: 다락방 등 특이사항 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 실사 필수입니다.

* 명도 절차: 임차인 대항력은 없으나, 원활한 명도를 위한 사전 준비가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동이라는 매력적인 입지에 위치한 소형 오피스텔입니다. 편리한 생활 인프라와 교통망을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다. 다만, 감정가 대비 시세, 건물 명칭 변경 이력, 내부 상태 확인 등 투자 전 꼼꼼한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 부분들을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비

186,000,000원

9.2. 시세 대비

주변 유사 오피스텔 시세 조사 결과, 본건과 같은 28㎡ 내외 면적은 약 1억 5천만 원 ~ 1억 7천만 원 수준의 매매 시세를 형성하고 있습니다.

9.3. 산정 근거

감정평가액은 1억 8천 6백만 원으로, 주변 시세보다는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 인수할 임차 보증금이 없는 점과 본건의 입지 및 소형 평형의 수요를 고려할 때, 시세 범위를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 적정 입찰가: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

본 입찰가는 현재 파악된 시세와 감정가를 기준으로 한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 건물 상태, 법률적 이슈, 주변 시장 변동 등을 면밀히 추가 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.