나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [41] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (41)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 7층706호 (신 주소: 부산광역시 수영구 광남로213번길 16)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 190,000,000원 (1억 9천만원)

* 토지 면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

* 토지 지분: 17.433347719286612㎡ (약 5.27평)

* 건물 면적: 28.15㎡ (약 8.51평)

* 건물 지분: 28.1454㎡ (약 8.51평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 남부산농업협동조합

* 특이사항: 공동담보, 건물 명칭 변경 (2020.11.01. "케이디스페이스알파213" → "이븐2")

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 7층 706호입니다. 외벽은 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시창 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본 건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역 (2023.12.20. 기준) 입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(5,520,000,000원)입니다.

* 경매 신청 채권자: 남부산농업협동조합 (4,720,000,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사케이디홀딩스 (2020.08.20)

* 소유권이전: 류승우 (2020.08.20, 매매)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (5,520,000,000원, 2020.08.20) - 말소기준권리, 매각으로 소멸 예정

* 주택임차권: 이수완 (130,000,000원, 2024.03.26) - 전입 2020.08.31, 확정 2020.08.24. 매각으로 소멸 예정

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (4,720,000,000원, 2024.01.09) - 현재 경매 사건

* 등기부채권 총액: 5,650,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이수완)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-31

* 확정일자: 2020-08-24

* 배당신고일자: 2024-03-19

* 대항력: 없음 (제공 정보 기준)

* 비고: 본 임차인은 말소 예정 권리로서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 건물 용도: 본 건은 공부상 공동주택(도시형 원룸형) 및 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있으며, 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 임대 현황: 임대 관계는 미상입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 병원 등 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: "민락초등학교" 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거 환경: 수영구 민락동의 일반적인 주거 및 업무 환경에 속해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 다락방 존재 가능성: 일부 호실(기호 51-55)은 건축물 현황도 및 옥상 전경 등을 감안 시 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 평가에 반영되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 내부 이용 상황을 재확인하는 것이 필요합니다.

* 건물 명칭 변경: 건물 명칭이 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었으나, 이는 행정적 사항으로 실질적인 권리관계에 영향을 미치지 않습니다.

* 임차인 정보: 임차인 이 씨는 대항력이 없는 것으로 판단되며, 말소 예정 권리에 해당하여 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 배당 관련 추가 변동 사항이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 도심 접근성이 양호하며 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 권리분석상 인수할 권리 및 부담은 없는 것으로 판단되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 건물의 관리 상태 및 내부 이용 현황(특히 다락방 유무 등)은 응찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다. 본 물건은 감정가 190,000,000원을 기준으로 투자가치를 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 잔금 납부 및 등기 이전이 원활할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 추가적인 비용 및 시간을 절감할 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 오피스텔로서 임대 수익 목적 또는 실거주 목적 모두 고려 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인의 보증금 인수 금액이 없는 건입니다. 감정가 190,000,000원을 기준으로, 최근 시세, 주변 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 현황(층수, 향, 상태 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 현 시세 파악 및 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 본건과 유사한 면적, 층수, 위치의 오피스텔 최근 실거래가 및 임대료 수준을 파악하여 투자 수익률을 분석한 후 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. 일반적인 경우 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 권리상 인수 부담이 없어 이를 참고하여 전략적으로 접근하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 유무에 대한 조사는 본 보고서 범위를 벗어나므로, 입찰 전 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.