나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [38] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (38)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 7층703호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 190,000,000원

토지면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

건물면적: 28.15㎡ (약 8.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

건물명칭 변경 이력: 2020년 11월 1일, "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경됨

1.2. 건물 구조 및 현황 (JSON 기반)

건축구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 중 7층

외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등

창호: 샷시창 등

주요 용도: 본 건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

층수: 총 9층 건물 중 7층에 위치 (703호)

사용승인일: 2020년 8월 7일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

본 건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)임.

3.2. 기타 권리 현황

소유권보존(갑1, 주식회사케이디홀딩스, 2020.08.20 접수)

소유권이전(갑2, 류승우, 2020.08.20 접수, 매매)

근저당권(을1, 농업협동조합자산관리회사, 2020.08.20 접수, 금5,520,000,000원) - 말소기준

전세권설정(을2, 이소진, 2020.09.10 접수, 금130,000,000원) - 말소

임의경매(갑3, 남부산농업협동조합, 2024.01.09 접수, 4,720,000,000원) - 말소

주택임차권(을3, 이소진, 2024.04.12 접수, 금130,000,000원, 확정일자 2020.08.28) - 말소

3.3. 임차인 현황

임차인: 이*

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-08-28

확정일자: 2020-08-28

배당신고일자: 2024-01-19

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인하여 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. (단, 임차인의 경우 배당 결과에 따라 일부 변동 가능성이 있으나, 현재 정보상 대항력 없음 및 말소 처리 확인)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 수영구 민락동 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역임.

인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집하여 있어 지역 내 수요를 형성하고 있음.

4.2. 주변 편의시설

민락초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호함.

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성은 보통 수준임.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석에 따르면, 본 건 주변에 현저한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

공동주택 및 업무시설이 혼합된 지역으로, 1인 가구 또는 소규모 사업체가 이용하기에 적합한 환경을 갖추고 있음.

5.2. 교통 접근성

차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용에도 불편함이 적음.

5.3. 교육 환경

민락초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 고려할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황

일부 호실(기호 51-55호)은 건축물현황도 및 외부 관찰상 다락방이 소재하는 것으로 판단됨. 본 건(703호)에 해당 사항이 있는지, 또는 내부 이용 상황은 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인 필요.

6.2. 임대차 관계

제공된 정보에 따르면 임대관계는 미상임. 다만, 임차인 이*의 경우 대항력이 없고 보증금 전액이 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 임대차 관련 문제는 없을 것으로 보임.

6.3. 건물 명칭 변경

과거 건물 명칭이 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경된 이력이 있으니, 관련 서류 확인 시 참고해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 신축급 오피스텔로, 민락초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 업무용으로 활용성이 양호한 편임.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없어 권리관계는 매우 명확한 상태임.

다락방 존재 가능성과 같은 일부 확인이 필요한 사항이 있으나, 이는 현장 조사를 통해 명확히 파악 가능함.

교통 및 주변 생활 인프라 역시 보통 수준으로 평가되어, 안정적인 투자 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리관계

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없음.

8.2. 신축급 건물

2020년 사용승인된 건물로, 건물의 노후도가 낮아 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됨.

8.3. 소형 오피스텔의 활용성

28. 15㎡의 소형 면적으로 1인 가구 임대수요 또는 소규모 사무실 운영에 적합함.

8.4. 지역 개발 가능성

수영구 민락동은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 정확한 현 시세 파악을 위해서는 주변 오피스텔의 최근 매매 및 임대 실거래가, 유사 물건의 거래 동향 등 외부 부동산 시장 정보 분석이 필수적입니다. 제공된 JSON 데이터에는 이러한 시세 정보를 직접적으로 포함하고 있지 않아, 시세 기반의 정밀한 가격 산정에는 한계가 있습니다.

9.2. 감정가 대비 분석

감정평가액은 190,000,000원으로, 이는 본 건의 현재 가치에 대한 법원의 평가 기준이 됩니다. 본 물건은 면적이 28.15㎡(약 8.52평)인 오피스텔이며, 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 추가 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여, 감정가 190,000,000원을 기준으로 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 일반적인 경매 물건의 낙찰가는 감정가 대비 다양한 비율로 형성되므로, 시장 상황과 본인의 투자 목표에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 정보가 제한적이므로, 1차 경매 시에는 감정가 또는 그 이하 구간에서 신중하게 접근하고, 유찰될 경우 시세 재조사를 통해 입찰가를 조정하는 전략이 유효할 수 있습니다. 보수적인 접근을 고려한다면, 감정가의 80%~90% 수준 (152,000,000원 ~ 171,000,000원)을 초기 검토 범위로 삼고, 정확한 시세 조사를 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.