나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [35] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (35)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 6층607호

건물 명칭: 이븐2 (구. 케이디스페이스알파213, 2020.11.01 명칭 변경)

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 186,000,000원

면적:

- 토지면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

- 건물면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

전용면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

분양면적: 해당 호실의 정확한 분양면적은 제공되지 않으나, 건물 전체 연면적은 2035.43㎡입니다.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 소재하며, "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근성은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 본건 건물은 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김재연

- 보증금: 23,000,000원

- 차임: 550,000원

- 전입일자/확정일자: 2023-12-22

- 배당신고일자: 2024-01-30

- 대항력: 없음

* 임차인: 이예서

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-12-24

- 확정일자/배당신고일자: 미상

- 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 민락동 지역은 수영구 내에서 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 민락초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 주변에 '이븐2'와 유사한 연식의 오피스텔 단지들도 있어 관련 수요층을 확보할 수 있을 것으로 보입니다. 광안리 해변 및 민락수변공원과 인접하여 관광객 유동인구도 존재합니다.

5. 생활정보

본건에서 약 345m 거리에 민락초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 도보 약 8분 거리에 지하철 2호선 수영역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 GS더프레시 부산수영로점 (도보 약 15분 거리) 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 민락수변공원과 광안리 해변이 가까워 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도: 대항력 있는 임차인은 없으나, 임차인 김재연 씨의 경우 보증금 2,300만원이 존재합니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 의무는 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 상태: 공부상으로는 확인되지 않으나, 건물 전체적으로 일부 호실(기호 51-55호)에 다락방이 있는 것으로 판단되어 평가에 감안되었다는 점 참고 바랍니다. 본건 607호는 해당되지 않을 가능성이 높으나, 내부 이용 현황을 최종 확인하시는 것이 좋습니다.

* 용도 외 사용: 업무시설(오피스텔) 용도이므로, 주거용으로 사용 시 불법 건축물에 해당될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산시 기장군 철마면에 건설폐기물 재활용 사업장 바로 옆 도시농업공원 조성을 추진하며 민원이 발생한 사례가 있어, 대규모 개발 사업이나 민원 발생 가능성이 있는 시설과의 인접 여부는 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 소형 오피스텔로, 민락초등학교 인근에 자리하여 주거 편의성이 양호합니다. 지하철역 및 버스 정류장이 근접해 있어 교통 접근성도 편리한 편입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적고, 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 비교적 깔끔한 명도가 예상됩니다. 주변 생활 인프라와 더불어 관광지(광안리 해변, 민락수변공원)와 인접해 있어 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요자 또는 임대 수익 투자 대상으로 적합합니다.

* 민락동 및 인근 광안동 지역은 주거와 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리 분석 상 인수 부담이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 민락수변공원, 광안리 해변 등 관광 특구와 인접하여 단기 임대 또는 에어비앤비 등 다양한 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 186,000,000원

주변 시세 분석:

본건이 위치한 '이븐2' 건물은 2020년 8월 준공된 건물로, 약 4년 차 신축급 오피스텔입니다. 유사 면적(약 28㎡)의 오피스텔 매매가는 주변에서 1억 5천만 원 ~ 2억 1천만 원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 인근 '광안테라스타오션' (2021년 준공, 78세대)의 경우 13평(약 43㎡) 기준으로 실거래가 정보가 확인되지 않으며, '이안테라디움' (2020년 준공, 160세대)도 면적이 조금 더 큰 편입니다. '이븐2' 오피스텔의 경우, 2020년 준공된 56호 규모의 건물로, 10평(약 33㎡) 이하의 면적대에서 1억 3천만 원 ~ 1억 6천만 원대의 실거래가가 확인됩니다.

본건(28.43㎡, 약 8.6평)은 감정가가 1억 8,600만 원으로, 현재 시장가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

임대 시세:

주변 유사 면적 오피스텔의 월세는 보증금 1,000만 원 기준 월 60만 원 ~ 80만 원 선에서 형성되어 있습니다. 본건의 임차인 김재연 씨의 경우 보증금 2,300만원에 월세 55만원으로, 시세보다 다소 낮은 임대료를 받고 있는 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금이 없고 권리관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 현재 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 무리한 금액 투자는 지양해야 합니다.

보수적인 입찰가 범위: 1억 6,000만 원 ~ 1억 7,500만 원

위 예상 입찰가는 주변 시세, 경매 시장 동향, 본건의 장단점 등을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 재확인 및 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.