나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [34] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산동부지원 2023타경111600 (34) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 수영구 민락동 159-16, 이븐2 건물 6층 606호입니다.

용도는 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가는 190,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 공동담보 물건입니다.

토지 면적은 17.26㎡ (약 5.22평)이고, 건물 면적은 28.15㎡ (약 8.51평)입니다.

건물의 총 층수는 9층이며, 본건은 6층에 위치합니다.

건축물대장상 건물 명칭은 '이븐2'이며, 과거 '케이디스페이스알파213'에서 변경되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

본건은 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획은 도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

이하 권리들은 모두 말소 대상입니다.

* 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 5,520,000,000원)

* 을2 주택임차권 (조병규, 130,000,000원, 2020-09-11 전입, 2020-08-28 확정, 2024-03-08 말소)

* 갑3 임의경매 (남부산농업협동조합, 4,720,000,000원, 2024-01-09 접수)

낙찰로 인해 모든 권리는 소멸되므로, 인수하는 보증금은 없습니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-11

* 확정일자: 2020-08-28

* 배당신고일자: 2024-02-08

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 일부 회수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 민락동 일대는 주거 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 민락초등학교가 소재하며, 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

오피스텔은 업무시설로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로도 많이 사용되는 점을 감안할 때, 주변 주거 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 민락초등학교를 비롯하여 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건축물: 철근콘크리트 스라브 지붕 9층 건물 중 6층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 기타: 일부 호실에 다락방이 있을 수 있으나, 본건(606호)의 정확한 내부 이용상태는 현장 재확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 오피스텔 용도: 공부상 업무시설로 등록되어 있으나, 주거용으로 이용 시 취득세, 보유세 등 세금 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 채무 총액: 감정가 대비 채권 최고액(등기부채권 총액 5,650,000,000원)이 매우 높게 설정되어 있어, 채권 규모가 상당함을 인지해야 합니다.

* 내부 이용상황: 감정평가서에 일부 호실 다락방 존재 가능성이 언급되었습니다. 본건(606호)의 정확한 내부 상태 및 불법 건축물 여부 등은 경매 참여 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 민락초등학교 인근에 자리 잡고 있어 입지 조건은 양호합니다. 교통 및 주변 생활 환경 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으므로 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

다만, 상당한 규모의 채무가 설정되어 있는 점과 오피스텔 용도에 따른 세금 문제를 고려해야 합니다.

투자를 고려하신다면, 현재 시장 가치, 임대 수익률, 명도 가능성 등을 면밀히 검토하여 신중하게 접근하시길 권합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 부산 수영구 민락동이라는 지역적 이점과 민락초등학교 인근이라는 점이 긍정적입니다.

* 건물 상태: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도가 낮습니다.

* 잠재력: 향후 지역 개발 및 수요 증가에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

현재 시장에서 유사 면적 및 위치의 오피스텔은 약 180,000,000원에서 220,000,000원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 시장가 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

인수되는 임차인 보증금이 없으므로, 경쟁률 및 현장 조사를 바탕으로 감정가 이상에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 195,000,000원으로 제안합니다.

1.9. 주변 혐오시설 확인

주변 조사를 통해 확인한 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 민락초등학교가 인근에 위치한 점을 미루어 보아, 비교적 양호한 주거 및 생활 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.