나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [51] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (51)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16, 이븐2 9층 902호

* 건물 명칭 변경: 집합건축물대장상 2020.11.01부로 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 205,000,000원 (2억 5백만원)

* 토지 면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 28.15㎡ (약 8.52평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 (2023.12.20)

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역임.

3. 교통 상황

* 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

4. 토지 형상 및 이용 상태

* 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

5. 인접 도로 상태

* 본 건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

6. 혐오시설 유무

* 주변 지도 및 관련 자료 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 건설폐기물 처리 시설이나 하수처리장 등이 지역 내에 존재할 수 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않음.

1.2. 권리분석

2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 근저당권 (을1, 2020-08-20 접수, 농업협동조합자산관리회사, 5,520,000,000원).

* 본 경매개시결정 등기(갑3, 2024-01-09 접수, 남부산농업협동조합, 4,720,000,000원)보다 선순위 권리가 없어, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 주택임차권 (을6, 2024-04-02 접수, 변은샘, 160,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됨.

3. 임차인 현황

* 임차인: 변은샘

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023-01-20

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금: 0원

* 비고: 임차인의 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸되며, 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높음. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

4. 등기부 채권 총액

* 등기부상 채권 총액: 5,680,000,000원 (근저당 5,520,000,000원 + 임의경매 4,720,000,000원 - *합산 오류 가능성 있음, 실제 채권은 중복 합산이 아닌 최고채권액 기준*). (정확한 채권 총액은 해당 사건의 채권자별 확정 금액을 확인해야 함.)

5. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-07-15

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

1.3. 상권분석

2. 주변 상권

* 본건은 민락초등학교 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 생활 상권을 형성하고 있음.

* 인근에 해변 및 수변공원이 있어 관광 수요도 기대할 수 있는 지역임.

3. 업무시설(오피스텔) 현황

* 주변에 다수의 오피스텔이 있어 임대 경쟁이 있을 수 있으나, 민락동 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상됨.

1.4. 생활정보

2. 교육 시설

* 민락초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 부산남일고등학교 등 학군도 인접해 있음.

3. 편의 시설

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 대형마트, 병원 등은 차량 이동 필요.

4. 교통

* 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 차량 접근성 양호.

1.5. 잠재적 리스크

2. 건물 구조 및 이용 상태

* 본 건물은 철근콘크리트 구조 스라브 지붕 9층 건물 내 제9층 제902호임.

* 감정평가요항표에 따르면, 일부 호수(기호 51-55)에 다락방이 소재할 수 있으며, 이는 평가에 감안되었으므로 경매 진행 및 응찰 시 내부 이용 상황을 반드시 재확인해야 함. (본건 902호 해당 여부는 별도 확인 필요)

* 건물 명칭이 변경된 이력이 있음 (케이디스페이스알파213 -> 이븐2).

3. 임대차 관계

* 채권자(남부산농협)의 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸됨.

* 주택임차인 변은샘 씨는 대항력이 없으며, 보증금을 인수할 의무는 없음. 단, 명도 과정에서의 분쟁 가능성은 항상 존재하므로 사전에 철저한 조사가 필요함.

* "임대관계는 미상임"이라는 기타 참고사항이 있으나, 이는 임차인 외에 다른 점유자가 있는지 여부에 대한 내용으로 해석될 수 있음.

4. 높은 부채 총액

* 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 채권자 간의 우선순위 및 배당 결과에 따라 추가적인 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않음.

1.6. 종합 의견

2. 물건 개요

* 본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 편리한 교통과 교육 시설 인접이라는 입지 강점을 지니고 있음.

* 단독으로 건물 전체를 매입하는 것이 아니라, 해당 건물 내 구분된 점포(호실)를 매각하는 일반적인 집합건물 경매 물건임.

3. 권리상태

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸하는 안전한 물건임. 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없음.

4. 시장성

* 28.15㎡(약 8.5평)의 소형 오피스텔로, 1~2인 가구 및 소규모 사업체에 적합한 면적임.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점은 장점이나, 주변에 유사한 신축 오피스텔이 다수 있어 임대 경쟁이 있을 수 있음.

* 감정가는 2억 5백만원이나, 2020년 유사 면적 물건 실거래가가 1억 7천 5백만원으로 확인된 점을 고려할 때, 감정가가 현 시세 대비 적정하거나 다소 높을 가능성도 있으므로 시세 조사가 더욱 중요함.

1.7. 투자 포인트

2. 신축 오피스텔의 장점

* 2020년 준공된 건물로 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

3. 우수한 입지

* 민락초등학교 인근의 주거 및 상업 혼재 지역으로, 생활 편의성과 교통이 양호함.

* 수변 상권의 이점 활용 가능성.

4. 권리관계의 명확성

* 모든 권리가 매각으로 소멸하여 인수 부담이 없는 상태임.

5. 소형 면적의 임대 수요

* 1~2인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 임대 수요는 꾸준한 편임.

1.8. 예상 입찰가

2. 시세 분석

* 감정가: 205,000,000원

* 2020년 유사 면적(28㎡) 실거래가: 175,000,000원

* 인근 신축 오피스텔(이안 테라디움 광안, 2019년 준공)의 유사 면적(28㎡) 시세: 약 345,000,000원 (2025년 2월 실거래가 기준). 이는 건물 연식 차이 및 브랜드 가치 등에 따른 차이로 볼 수 있음.

* 본건은 2020년 준공되었으며, 감정가는 2억 5백만원임. 이는 2020년 실거래가보다는 높으나, 최근 신축 오피스텔 시세보다는 낮은 수준임. 현재 시장 상황과 물건의 구체적인 컨디션을 고려할 때, 감정가를 기준으로 삼는 것이 합리적임.

3. 예상 입찰가 범위

* 경쟁 입찰 및 시세 변동성을 고려하여, 감정가 대비 10% 내외에서 낙찰이 이루어질 가능성을 염두에 두고, 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

* 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 내부 구조(다락방 유무 등), 주변 시세, 임대 현황 등을 면밀히 재확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.