나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [37] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

2023타경111600 (37)

1.2. 소재지

부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 7층702호

1.3. 건물명

이븐2 (구. 케이디스페이스알파213)

1.4. 용도

업무시설 (오피스텔)

1.5. 감정가

190,000,000원

1.6. 면적

1.6. 1. 토지면적

17. 26㎡ (약 5.22평)

1.6. 2. 건물면적 (전용면적)

28. 15㎡ (약 8.52평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 소재하는 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역 (2023.12.20. 기준)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

*

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자/확정일자: 2020-09-21

배당신고일자: 2024-02-01

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수되는 권리

상기 임차인의 경우 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건 정보 상으로는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등은 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 민락동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 상권 이용이 편리합니다.

4.2. 주변 개발 현황

수영구 및 인근 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. (별도 개발 호재는 본 보고서 범위를 벗어남)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 마트, 병원 등 주요 편의시설 접근성 양호합니다.

5.2. 교육시설

* 민락초등학교가 인근에 위치합니다.

* 그 외 인근 학교 접근성도 보통 수준입니다.

5.3. 기타

* 본건 건물은 2020년 11월 1일부로 건물 명칭이 "이븐2"로 변경되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

* 본 건 건물(일부 호실)은 건축물현황도 상 다락방이 소재하는 것으로 판단될 수 있으나, 기호(51)-(55)호에 한정되며 본건(702호)과는 무관할 수 있습니다. 다만, 내부 이용 상황은 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바랍니다.

6.2. 주의사항

* 업무시설(오피스텔) 용도이므로, 일반 주거용으로 사용 시 건축법 등에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

* 임대차 관계는 현재 미상으로 파악되었으나, 본건의 임차인 김 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

6.3. 법적/물리적 리스크

* 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 건물 노후 정도 및 내부 상태는 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 합니다. (특히 건축물대장상 표기되지 않은 불법 건축물 등)

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 속하며(사용승인 2020.08.07.) 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없고, 매각으로 소멸되지 않는 권리 또한 확인되지 않아 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 오피스텔 용도에 대한 이해와 내부 상태, 그리고 혹시 모를 건축법 관련 사항(다락방 등)에 대한 재확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 연식이 짧아 투자 가치가 높습니다.

* 우수한 입지: 민락동 소재로 교통 및 생활 인프라가 양호합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 시세 상승: 주변 개발 및 지역 가치 상승에 따른 시세 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 임대 수익 기대: 주변 시세 대비 적정 수준의 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원이며, 유사 면적 및 지역의 오피스텔 시세, 건물 연식, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 현 시세의 85~95% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 임차인의 대항력 및 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 현 시세 및 감정가를 참조하여 예상 입찰가를 180,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰가 결정은 현장 조사 결과, 경쟁 물건 분석, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.