나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [39] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (39)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 7층704호

* 건물명: 이븐2

* 용도: 업무시설(오피스텔)

* 토지면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

* 건물면적(전용): 28.15㎡ (약 8.52평)

* 감정가: 190,000,000원

* 건축년도: 2020년 08월 07일 사용 승인

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남부산농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼합된 지역.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)입니다.

* 총 채권액 (등기부 기준): 총 5,650,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 130,000,000원

* 전입일자: 2020-09-17

* 확정일자: 2020-08-25

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦은 전입일자 및 배당신고로 보아 대항력 인정되지 않음)

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.)

* 기타 권리:

* 소유권 보존 (갑1), 소유권 이전 (갑2), 근저당권 (을1), 주택임차권 (을2, 말소), 임의경매 (갑3, 말소) 등이 등기되어 있습니다.

* 소멸주의 적용: 본 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석

* 건물 명칭 변경: 본건 건물은 2020년 11월 1일부로 기존 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었습니다.

* 주변 지역 특성: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 오피스텔로서의 입지 여건이 양호합니다.

* 상업 시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 활동이 편리합니다.

* 건물 구성: 총 9층 건물로, 본건은 7층 704호에 해당하며 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 민락초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통편의: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근 버스 정류장에서는 다수의 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 음식점 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업 지역으로, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다락방 추정: 일부 호실(기호 51-55)에 다락방이 소재하는 것으로 추정됩니다. 경매 진행 및 응찰 시 내부 이용 상황을 반드시 재확인하여 실제 면적이나 구조상의 차이점을 확인해야 합니다.

* 공실 위험: 오피스텔 시장의 전반적인 공실률 및 지역 내 경쟁 오피스텔 현황을 파악하여 공실 위험을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 관리: 신축 건물이나, 장기적으로 건물 관리 상태 및 관리비 부담 수준을 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)의 업무시설(오피스텔)입니다. 민락초등학교 남서측 인근에 자리하고 있으며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 여건이 양호합니다. 교통 접근성 또한 우수하여 부산 시내 이동이 편리합니다. 등기부상 모든 권리가 말소기준권리 이하로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인 정 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다. 다만, 일부 호실의 다락방 추정 부분은 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 입지 조건: 부산 수영구 민락동은 해변 접근성이 좋고, 주변 상권 및 교통 인프라가 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석: 인수할 권리가 없어 권리관계가 매우 명확하고 안전합니다.

* 잠재적 활용도: 일부 호실의 다락방 추정은 실제 확인 시 추가적인 공간 활용 가능성을 제시할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 190,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 약 180,000,000원에서 210,000,000원 범위에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 및 시세, 그리고 낙찰 가능성을 고려하여 170,000,000원에서 185,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 응찰자 수에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.