나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [48] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2023타경111600 (48)

소재지

부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 8층806호 (새주소: 부산광역시 수영구 광남로213번길 16)

용도

업무시설 (오피스텔)

감정가

190,000,000원

면적

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

토지지분: 17.433347719286612㎡ (약 5.27평)

건물면적: 28.15㎡ (약 8.52평) (전용면적)

건물지분: 28.1454㎡ (약 8.52평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

남부산농업협동조합

건물정보

건물명: 이븐2

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물

준공일: 2020년 8월 7일

총 연면적: 2035.43㎡

특이사항

공동담보

주의사항

업무시설(오피스텔)임.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 장방형으로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

본건 외 다수의 권리가 설정되어 있으나, 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서석우

보증금: 20,000,000원

차임: 580,000원

전입일자/확정일자: 2023년 7월 7일

배당신고일자: 2024년 1월 26일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(을4)가 말소될 예정입니다.

* 임차인: 장이화

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 7월 7일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 해당 정보로는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산 수영구 민락동 지역은 해변과의 접근성이 좋고, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

본건은 비교적 신축된 오피스텔 건물 내에 위치하고 있으며, 주변 근린생활시설과의 연계를 통해 상권 형성이 가능합니다.

인근에 민락초등학교가 있어 학군 관련 수요도 일부 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로 외벽은 치장타일 및 드라이비트로 마감되었습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

감정평가서 상 일부 호실(51-55호)에 다락방이 소재하는 것으로 판단되었으며, 본건(806호)의 정확한 내부 이용 현황은 별도 확인이 필요합니다.

건물명은 2020년 11월 1일 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건입니다. 총 채권액이 5,540,000,000원으로 매우 높아, 담보 물건 중 하나로서 채무 부담 및 추가적인 위험 요소를 내포하고 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대 관계는 조사된 바 없다고 표기되어 있으나, 임차인 서석우가 존재합니다. 비록 대항력은 없으나, 배당 절차에 따라 보증금 일부를 받지 못하는 경우 문제가 될 수 있습니다.

다락방 확인 필요: 감정평가서에 다락방 존재 가능성이 언급되어 있으나, 실제 내부 이용 현황은 다를 수 있으므로 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

업무시설(오피스텔) 용도: 공부상 업무시설로 되어 있어 주택과 다르게 취급될 수 있으며, 관련 규제 및 세금 문제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축된 오피스텔로, 감정가는 1억 9천만원입니다.

권리 분석상으로는 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 공동담보로 설정된 채권 총액이 매우 크다는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

주변 시세 및 임대 현황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 부산 수영구 민락동은 해변 접근성이 좋고 주거 및 상업 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 건물 상태: 2020년 준공된 신축급 건물로, 기본적인 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 190,000,000원입니다.

유사 면적(28~30㎡)의 오피스텔 매매 시세는 현재 대략 200,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본 물건은 공동담보 물건으로 채무 총액이 매우 높다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 임차 보증금은 없으므로, 감정가격을 기준으로 입찰가를 산정하되, 현장 조사 결과 및 물건의 잠재적 리스크를 고려하여 최종 결정해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 공동담보의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 105% 수준인 약 199,500,000원으로 제안합니다.

이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.