나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [32] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (32)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 6층604호 (신주소: 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층 604호)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 17.26㎡ (약 5.22평) / 토지 지분: 17.256463056366144㎡

* 건물면적: 28.15㎡ (약 8.52평) / 건물 지분: 28.1454㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부산농업협동조합

* 특이사항: 공동담보, 건물 명칭 변경 이력 있음 (케이디스페이스알파213 → 이븐2)

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020-08-20 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

* 을2 주택임차권 (전홍주) - 대항력이 없으며 말소 예정입니다.

* 갑3 임의경매개시결정 (남부산농업협동조합)

* 인수되는 권리: 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다. (지상권 등은 명시적으로 없음을 확인하였습니다.)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 전홍주

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-04

* 확정일자: 2022-01-06

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환을 경매 절차를 통해 기대하기 어렵습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 민락동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 상업 기능이 형성되어 있습니다.

* 광안리 해변과 인접하여 유동인구가 풍부하며, 주변의 센텀시티 및 마린시티와 같은 상업·업무 지구와의 접근성도 양호합니다.

* 인근의 '이안 테라디움 광안' 오피스텔과 '이븐2' (본건 건물)의 경우, 20~28㎡ 규모의 소형 오피스텔이 다수 존재하며, 실거래가 및 임대 시세는 해당 면적대에서 형성되고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 민락초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 일부 호실(기호 51-55)에 다락방이 소재할 수 있다고 판단되었으므로, 본건(604호)의 내부 이용 상태는 경매 진행 및 응찰 시 재확인하여야 합니다.

* 임차인 전홍주는 대항력이 없으므로 명도 완료 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 예상치 못한 명도 저항 등 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 건물 명칭 변경 이력(케이디스페이스알파213 → 이븐2)이 있으므로, 등기부등본 및 건축물대장 등 관련 서류 확인 시 혼동이 없도록 주의가 필요합니다.

* 주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 소형 오피스텔로, 현재 감정가는 190,000,000원입니다.

* 등기부등본 상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 관계이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 인수되는 권리가 없는 점은 투자를 긍정적으로 고려할 수 있는 부분입니다.

* 해당 건물(이븐2)은 2020년 8월에 소유권 보존 및 이전이 이루어졌으며, 이후 다수의 금융기관 근저당이 설정되었습니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 소액 투자에 적합합니다.

* 권리 관계가 명확하여 명도 및 권리 확보에 용이합니다.

* 부산 수영구 민락동이라는 지역적 이점을 바탕으로 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 본건의 감정가는 190,000,000원입니다.

* 인근 지역 유사 면적(약 28㎡) 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세를 분석한 결과, 2020년경 준공된 '이븐2' 건물의 소형 평형(8~10평) 실거래가는 1억 2천만원대에서 3억 4천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다. 또한, '이안 테라디움 광안'과 같은 유사 건물의 경우 20~28㎡ 규모의 오피스텔이 3억 4천만원대에서 거래된 사례가 확인됩니다.

* 현재로서는 2020년 준공된 '이븐2' 건물 자체의 최신 실거래가 정보가 부족하며, 해당 물건(604호)에 대한 구체적인 시세 추정이 어렵습니다.

* 본건의 면적(28.15㎡)과 위치, 건물 상태, 그리고 유사 건물의 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고, 감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가와 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 현재 시세 조사 결과만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.