나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [30] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (30)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 6층602호 (신주소: 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 6층 602호)

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 1억 9천만원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축물 명칭 변경: "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경 (2020.11.01)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

건물 면적: 28.15㎡ (약 8.52평)

해당 호실은 총 9층 건물 중 6층에 위치합니다. (JSON 정보 기반, 건물 면적 28.3㎡ 내외 추정)

1.3. 채권자 정보

채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다 (2023.12.20 기준).

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이정욱 (이 )

보증금: 1억 3천만원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-09-14

확정일자: 2020-09-14

배당신고일자: 2024-02-15

대항력: 없음

비고:

3.2. 권리분석 요약

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당요구 및 배당신고를 하였습니다.

따라서 임차인의 보증금 1억 3천만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

등기부상 별도 부담 권리(선순위 임차인, 근저당, 가압류 등)가 없는 한, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (물건명세서 및 등기사항전부증명서 확인 필요).

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 민락동 일대는 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 민락초등학교와 인접하여 기본적인 배후 수요가 있습니다.

4.2. 건물 및 용도

'이븐2' 오피스텔은 집합건축물대장상 업무시설로 분류되어 있습니다.

총 9층 건물이며, 해당 호실은 6층에 위치하고 있어 비교적 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

건축물표제부상 건물의 주요 용도는 업무시설이며, 전용 면적 약 28.15㎡ (약 8.52평)으로 1~2인 가구 또는 소규모 사업 공간으로 적합합니다.

4.3. 잠재 수요

인근 직장인, 사업가, 1~2인 가구 등을 대상으로 하는 오피스텔 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

수영강 및 수변공원 접근성이 좋은 편으로, 관련 시설 이용자들의 수요도 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상점, 식당 등의 이용이 가능합니다.

(추가 조사 필요: 대형마트, 병원, 은행 등 접근성)

5.2. 교육 및 문화시설

인근에 민락초등학교가 위치해 있습니다.

수영강변의 산책로 등 휴식 공간을 이용하기 용이합니다.

5.3. 기타

본 건물 명칭이 2020년 11월 1일부로 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었으니 참고하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 이용 상태

건축물현황도 및 외부 관찰에 의거할 때 일부 호실(기호 51-55)에 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 평가에 감안되었으며, 경매 진행 및 응찰 시 내부 이용 상황 등을 재확인하는 것이 바람직합니다. (해당 602호에 대한 구체적인 다락방 존재 여부는 별도 확인 필요)

6.2. 명도 관련

임차인은 대항력이 없으나, 낙찰 후 명도 과정에서 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 명도 저항 발생 시 시간 및 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

오피스텔 시장은 지역별 공실률, 임대수익률, 시장 경기 변동 등에 영향을 받을 수 있습니다.

최근 인근 지역의 오피스텔 신규 공급 및 입주 물량을 고려하여 향후 임대 시장 전망을 분석할 필요가 있습니다.

6.4. 주변 시설

제공된 정보 및 추가 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공해 시설 등)이 부각되지는 않았습니다. 다만, 민락동 인근 지역에서 건설폐기물 재활용 사업장 및 관련 시설 운영이 확인되었으므로, 소음, 분진 등 잠재적 환경 영향 가능성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 민락초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으며, 권리 관계가 비교적 깨끗한 편입니다.

건물 자체는 업무시설 용도로 사용되며, 1~2인 가구 또는 소규모 사업 공간으로 활용 가능성이 있습니다.

일부 세대에 다락방이 존재할 수 있다는 점, 명도 과정에서의 협의 필요성, 주변 환경(폐기물 관련 시설)에 대한 잠재적 영향 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 민락초등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 수영강 및 민락수변공원 등 자연 환경 이용이 용이하여 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 해당 오피스텔의 약 28.15㎡ (약 8.52평) 면적은 1~2인 가구 또는 소규모 사업용으로 적합하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 1억 9천만원 대비 주변 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 예상 입찰가는 최근 실거래가, 주변 오피스텔의 매매 및 임대 시세, 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 1억 9천만원

* 주변 오피스텔 시세 분석 (검색 결과 참고):

* '이안테라디움 광안'(민락동) 오피스텔의 경우, 전용 28A타입 실거래가가 2024년 2월 3억 4천만원대, 2025년 2월 3억 4천 5백만원대에서 형성된 것으로 보입니다.

* '수영역디온플레이스어반'(광안동) 오피스텔의 경우, 전용 20B타입이 2025년 6월 1억 2천 2백만원, 20E타입이 1억 3천만원대에 실거래된 사례가 있습니다.

* '수영 엔스타 오피스텔'의 경우, 35m² 공급 면적의 오피스텔 매매가 5천 7백만원에 거래된 사례가 있으며, 44m²의 경우 7천만원에 거래된 사례도 있습니다.

* 이 물건은 28.15㎡(약 8.52평)의 면적을 가지고 있으며, 감정가는 1억 9천만원입니다.

* 찾아본 주변 시세 중 '이안테라디움 광안'의 경우 유사한 면적대의 오피스텔이 3억 4천만원대 이상으로 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가 1억 9천만원은 상대적으로 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 반면 '수영 엔스타'의 사례는 면적 대비 가격이 매우 낮아 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다. '수영역 디온플레이스어반'의 사례와 비교 시 본 건의 감정가는 중간 수준으로 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 고려사항:

* 대항력 있는 임차인이 없고, 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 분석이 용이한 점은 긍정적입니다.

* 주변 시세 중 '이안테라디움 광안'의 사례를 참고할 때, 본건의 감정가 1억 9천만원은 시세 대비 낮은 수준일 가능성이 있습니다.

* 다만, 입찰 경쟁률, 해당 건물의 상태(내부 이용 현황, 관리 상태 등), 명도 난이도, 시장 전반의 분위기 등을 고려해야 합니다.

* 보수적인 접근: 감정가의 80%~100% (1억 5천 2백만원 ~ 1억 9천만원)

* 적정 시세 반영 시: 주변 유사 물건의 시세 및 수익률 분석 후, 감정가 이상의 입찰도 고려할 수 있습니다 (예: 1억 9천만원 ~ 2억 3천만원 범위).

* 최종 입찰가 결정은 반드시 현장 조사, 등기부등본, 건축물대장 등 공부 서류 상세 검토, 그리고 최근 실거래가 및 임대 시세 조사를 충분히 거친 후, 본인의 투자 성향에 맞게 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.