나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [33] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (33)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 6층605호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 190,000,000원

토지면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

건물면적: 28.15㎡ (약 8.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 업무시설(오피스텔)임.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제6층 제605호에 해당하며, 2020년 11월 1일 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 건물 명칭이 변경되었습니다.

본 건물은 2020년 8월 7일 사용승인되었습니다.

토지는 장방형으로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

주변에는 민락초등학교(약 345m), 동수영중학교(약 350m)가 소재하고 있으며, 민락수변공원, 광안리 해수욕장 등이 인근에 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

인수되지 않는 권리: 본 경매물건은 채권자 남부산농업협동조합의 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 2020-08-20 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (갑1, 2020-08-20)

* 소유권이전 (갑2, 2020-08-20)

* 근저당권 (을1, 2020-08-20, 농업협동조합자산관리회사, 5,520,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을2, 2025-02-07, 김경미, 130,000,000원) - 말소

* 임의경매 (갑3, 2024-01-09, 남부산농업협동조합, 4,720,000,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 5,650,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김경미

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-08

* 확정일자: 2022-07-11

* 배당신고일자: 2024-02-02

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 말소기준권리보다 후순위이며, 배당요구를 하였고 대항력이 없어 보증금 인수 사항이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 민락동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 광안리 해수욕장과 인접하여 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근에 민락초등학교, 동수영중학교 등 교육시설이 위치하며, GS더프레시 부산수영로점, 광안역 주변 상권 등을 이용할 수 있습니다.

주변에 민락수변공원, 광안리 해수욕장 등 휴식 공간이 마련되어 있습니다.

현재까지 검색된 정보 상으로는 인근에 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

교육: 민락초등학교, 동수영중학교 등 도보 거리에 교육 시설이 있습니다.

편의: 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

환경: 해변과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 본 물건의 총 채무액은 5,650,000,000원으로 감정가 190,000,000원에 비해 매우 높습니다. 이는 낙찰가의 상승 제한 요인이 될 수 있으나, 채권자들이 경매를 통해 채권을 일부라도 회수하려는 목적이 강하므로 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 있습니다.

공실 위험: 오피스텔의 경우 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 임차인 현황에서 보증금이 미상인 경우는 없으나, 임대차 관계는 실제 점유 여부를 재확인해야 합니다. (본건은 임차인 보증금 인수 사항 없음)

건축물 현황: 일부 호실(기호 51-55)에 다락방이 소재하는 것으로 판단되며, 이는 공부상 내용과 다를 수 있으므로 내부 이용 현황을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 오피스텔로, 비교적 좋은 입지 조건과 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

2020년 준공된 건물로 신축급에 속하며, 인근으로 해변과 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

높은 채무 총액은 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요소이나, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 부산 수영구 민락동이라는 지역적 이점과 광안리 해변 인접성으로 인한 쾌적한 환경.

신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건축물.

명확한 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담 없음.

잠재적 시세 차익: 감정가 대비 시세 분석을 통해 저가 매수 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

현재 시세 자료에 따르면, 부산 수영구 민락동의 오피스텔은 전용면적 기준 평당 약 1,500만원에서 2,500만원 수준으로 거래되고 있습니다.

본건은 전용면적 28.15㎡ (약 8.52평)으로, 이를 감안할 때 현재 시세는 약 1억 2,780만원 ~ 2억 1,300만원 범위로 추정됩니다.

감정가 1억 9,000만원을 기준으로, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 낙찰가율 70% ~ 85% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 3,300만원 ~ 1억 6,150만원 선에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 일반적인 경매 물건의 입찰가 산정 방식에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.