나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [23] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (23)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16, 이븐2 5층 502호

용도: 도시형생활주택 (연립주택-도시형:원룸형)

건물 명칭 변경: 2020년 11월 1일부로 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었음.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 226,000,000원

토지면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

참고: 공부상 본 건물은 업무시설로 등재되어 있으나, 해당 호실(502호)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 보임.

건축연도: 사용승인 2020년 8월 7일 (비교적 신축)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역 (2023년 12월 20일 기준)

토지 형상: 장방형으로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 본 건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

본 건은 부동산 임의경매로 진행되므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명시적인 내용은 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 홍찬용 (홍 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 24일

확정일자: 2022년 6월 24일

배당신고일자: 2024년 1월 25일

대항력: 없음

비고:

* 임차인 홍 은 대항력이 없으므로, 법적으로 인수되는 보증금은 없음.

* 보증금 130,000,000원에 대한 배당 여부는 별도 확인 필요.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (현재 파악된 권리 분석상)

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

건물명: 이븐2 (E-VEN2)

구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 9층

준공: 2020년 8월 7일 (비교적 신축 건물)

용도: 공부상 일부는 업무시설(오피스텔)로, 본 건(502호)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용됨.

설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 갖추어져 있음.

특이사항: 일부 호실에 다락방이 존재할 가능성이 있으나, 본 건(502호)은 해당되지 않음.

4.2. 주변 상권

인근 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 생활권임.

민락초등학교 인근으로 주거 편의성은 양호함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 병원, 금융기관 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근이 용이함.

인근에 편의점, 식당 등 근린생활시설이 분포함.

5.2. 교육시설

민락초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호함.

중학교, 고등학교 등은 차량 이용이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도

임차인 홍 은 대항력이 없으나, 보증금 1.3억 전액이 배당되지 않을 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

다만, 법적으로 인수 부담은 없음.

6.2. 건물 상태

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황에 다소 차이가 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 내부 이용 상태 재확인이 권장됨.

6.3. 혐오시설 유무

본 건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않음.

주변 지역은 주거 및 상업 시설 위주로 구성되어 있음.

7. 종합 의견

본 건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택(원룸형)임.

건물은 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 민락초등학교 인근에 위치하여 생활 편의성이 있음.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 법적 인수 부담은 없음.

감정가 대비 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성 낮음.

* 부산 수영구 민락동의 우수한 입지 조건.

* 소형 면적으로 투자 접근 용이.

* 향후 지역 개발 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 226,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석:

* JSON 3: 2022년 준공, 14.88㎡, 100,000,000원 (평당 약 672만원)

본 건(24.84㎡)과 유사한 신축 소형 주택의 최근 매매가를 기준으로 볼 때, 평당 약 670만원 ~ 700만원 수준으로 추정할 수 있음.

이를 본 건 면적(24.84㎡)에 적용하면 약 166,915,200원 ~ 173,880,000원 수준임.

감정가 226,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

권장 입찰가:

* 인수되는 권리(보증금) 없음.

* 감정가 대비 시세 조사 결과, 보수적인 접근 필요.

* 적정 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

* 최종 권장 입찰가: 165,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.