나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [29] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (29)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 6층601호 (도로명주소: 부산광역시 수영구 광남로213번길 16)

용도: 오피스텔

감정가: 186,000,000원

토지면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

건물면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물내 6층 601호

주용도: 업무시설(오피스텔)

사용승인일: 2020년 8월 7일

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

해당 물건 층수: 6층

건물 총 면적: 2,035.43㎡ (약 615.8평)

토지 면적: 872.7㎡ (약 264.0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 인수할 보증금 합계는 0원입니다. [cite: 1 (물건명세서 참고사항)]

3.2. 임차인 현황

임차인: 김은정

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일자: 2020년 10월 22일

확정일자: 2020년 10월 22일

배당신고일자: 2024년 1월 30일

대항력: 없음 [cite: 1 (임차인현황)]

* 비고: 상기 임차인 김은정은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 배당 현황에 따라 보증금 회수에 변동이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 부산의 대표적인 해변 지역인 민락동에 위치하고 있습니다. 주변으로는 민락수변공원, 광안리 해변 등이 있어 관광객 및 유동 인구가 많은 지역입니다. 특히 민락회타운, 다양한 카페와 맛집이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 다만, 민락수변공원 일대에서는 쓰레기 문제, 음주 소란 등으로 인한 민원이 지속적으로 제기되어 왔으며, 이에 대한 금주구역 지정 등의 조치가 이루어지기도 했습니다. 이러한 환경 변화는 주변 상권의 활력에도 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 민락초등학교 남서측 인근에 위치하며, 도보 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 광안리 해수욕장 및 민락수변공원이 인접하여 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 민락수변공원 일대의 관광객 급증으로 인한 소음, 쓰레기 문제 등 환경적인 측면에서 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다.

* 금주구역 지정 등 공공 정책 변화로 인해 주변 상권의 이용객 수 및 활성화에 영향을 줄 수 있습니다.

* 오피스텔의 경우, 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 공실률 추이를 파악하는 것이 중요합니다.

* 본 물건의 임차인 현황상 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 회수 과정에 따라 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 역세권은 아니지만 관광 및 상업 활동이 활발한 지역에 자리하고 있습니다. 최근 준공된 건물(2020년 8월)로 비교적 신축이며, 소형 평형으로 1~2인 가구의 주거 또는 소규모 업무용으로 적합합니다. 주변 편의시설 및 해변 인접성 등 생활 환경이 우수합니다. 다만, 민락수변공원 관련 이슈와 오피스텔 시장의 특성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 민락동의 상업 및 관광 중심지에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구 또는 소규모 사업장으로 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 풍부한 생활 편의시설: 주변 상업 시설 및 관광 명소 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가 186,000,000원을 기준으로, 주변 유사 오피스텔의 매매 및 임대 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 2020년 8월 준공된 '이븐2' 오피스텔의 23~41㎡(7~12평) 타입의 분양 정보가 확인되며, 해당 면적의 분양가는 대략 1억원 초반에서 1억원 중반대로 형성되었던 것으로 보입니다.

현재 시점에서의 정확한 매매 시세 정보는 제한적이나, 유사 지역의 오피스텔 시세 분석 결과, 해당 물건의 전용면적(28.43㎡)을 고려할 때, 현재 감정가 수준 또는 소폭 하향된 가격대에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

대항력 없는 임차인의 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 금액이므로, 실제 인수되는 권리는 없습니다.

현 시세 및 지역 특성을 감안할 때, 감정가 186,000,000원 대비 90% ~ 100% 수준인 167,400,000원 ~ 186,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.