나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [31] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (31)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 190,000,000원

채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16, 이븐2 6층603호

신주소: 부산광역시 수영구 광남로213번길 16 (민락동)

건물 명칭: 이븐2 (구, 케이디스페이스알파213)

준공년도: 2020년

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

건물면적: 28.15㎡ (약 8.52평) (전용면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

1.3. 건축물 정보 (JSON 분석)

건축구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물

내부 현황: 6층 603호

특이사항: 일부 호실(51-55)은 건축물현황도 및 외부 관찰상 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 평가에 감안되었으니, 내부 이용상황 재확인 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역.

민락동 상권은 젊은 층과 관광객 유입으로 꾸준히 성장하는 지역으로 분석됨.

건물은 9층 건물 내 6층에 위치함.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역 (2023.12.20).

토지는 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 근저당권, 2020-08-20 접수, 농업협동조합자산관리회사, 5,520,000,000원.

3.2. 후순위 권리

을2: 주택임차권, 2024-02-05 접수, 서채연, 130,000,000원 (전입 2022-11-25, 확정 2022-11-15). 본 권리는 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없어 매각으로 소멸 예정.

갑3: 임의경매개시결정, 2024-01-09 접수, 남부산농업협동조합, 4,720,000,000원 (사건번호 2023타경111600).

3.3. 소유권

갑1: 소유권보존, 2020-08-20 접수.

갑2: 소유권이전, 2020-08-20 접수, 류승우.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 5,650,000,000원.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 서채연

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-25

확정일자: 2022-11-15

배당신고일자: 2024-01-24

대항력: 없음

비고: 매각으로 소멸 예정

3.6. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원 [cite: input]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

민락동은 수영구 내에서 광안리해수욕장과 인접하며, 바다 조망이 가능한 지역으로 상업 및 주거 복합 단지가 발달해 있음.

상권은 젊은 층과 관광객 유입으로 성장 가능성이 높은 지역으로 평가되나, 과거 민락수변공원 인근의 과도한 이용객으로 인한 환경 문제 (쓰레기, 소음 등)가 있었음. 최근 금주 구역 지정 등 관리가 강화되었음.

본건이 위치한 건물 '이븐2'는 2020년에 준공된 비교적 신축 건물임.

4.2. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 발달해 있으며, 상업용 부동산 투자자들의 관심이 높은 지역.

오션뷰를 활용한 상업시설 (예: 오션테라스 스트리트)이 조성되어 있으며, 다양한 프랜차이즈 및 생활 편의시설이 입점해 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 남서측 인근에 민락초등학교가 위치하여 통학이 용이함.

5.2. 교통 및 편의 시설

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 건물 설비

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 민락수변공원 관련 이슈

본건 인근의 민락수변공원은 과거 쓰레기 무단 투기, 소음, 음주 관련 민원이 많았던 지역으로, 현재 금주 구역 지정 등 관리가 강화되었으나, 해당 지역의 부정적 이미지가 간접적으로 영향을 미칠 가능성 존재.

다만, 이는 공공장소의 문제이며, 본건 건물 자체의 직접적인 리스크는 아님.

6.2. 다락방 존재 가능성

일부 호실에 다락방이 존재할 가능성이 있어, 실제 내부 이용 현황에 대한 재확인이 필요함. 이는 실제 면적 대비 활용도를 높일 수도 있으나, 불법 증축 시 원상복구 의무가 발생할 수 있음.

6.3. 공동담보 물건

본건이 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건과의 연관성 및 경매 진행 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있음 [cite: input].

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지적 강점과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 민락초등학교가 인접하며, 주변 상권도 발달해 있어 투자 및 실거주 목적으로 고려할 만합니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없는 임차인(대항력 없음)이 존재하나, 이는 매각으로 소멸될 예정이므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 말소기준권리보다 후순위의 근저당 및 임의경매가 존재하며, 채권 총액이 매우 높아 경매 진행이 불가피한 상황입니다.

다만, 인근 민락수변공원의 과거 환경 문제와 관련된 이슈가 간혹 언급되나, 이는 공공장소의 문제이며 본건 자체의 직접적인 하자는 아닙니다. 또한, 일부 호실의 다락방 존재 가능성은 현장 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 수영구 민락동이라는 입지 조건: 부산의 주요 해안가 지역으로 지속적인 관심 지역.

* 최근 준공된 신축 오피스텔: 건물의 노후도가 낮아 관리 용이.

* 합리적인 감정가 대비 높은 시장 시세: 유사 면적 오피스텔의 시세가 감정가를 상회하는 것으로 파악됨.

* 다락방이 있을 경우: 전용 면적 대비 추가 활용 공간 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔(예: 이안 테라디움 광안, 28㎡ 내외)의 최근 실거래가가 3억 4천만 원에서 3억 5천만 원 수준으로 파악됩니다.

이는 본건 감정가 대비 약 1.7~1.8배 높은 시세입니다.

본건은 권리 분석상 인수 부담이 없고, 건물 자체도 신축에 속하므로 시세 대비 저평가된 감정가로 판단됩니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 최소 감정가 이상에서의 입찰이 유리할 수 있습니다.

유사 물건의 거래 사례를 감안하여, 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 낙찰가는 경매 참여자의 수 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.