나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [27] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (27)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 5층506호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물규모: 지하 1층, 지상 9층 중 5층 506호

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

토지면적: 17.26㎡ (약 5.22평, 대지권)

감정가: 226,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동에 소재하며, "민락초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역임.

* 건물명칭: 이븐2 (구 명칭: 케이디스페이스알파213)

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역에 속함.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 5,520,000,000원).

* 경매개시결정: 2024년 1월 9일 접수된 남부산농업협동조합의 임의경매 (채권액 4,720,000,000원).

* 본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 5,650,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (박예지)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 03일

* 확정일자: 2021년 02월 01일

* 배당신고일자: 2024년 01월 31일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 주의사항: 임차인 박 은 대항력이 없으며, 배당순위에 따라 보증금을 전액 배당받을 것으로 예상되나, 최종 배당표 확정 시까지 주의가 필요함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (관련 상세 내역은 제공되지 않음)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 부산 수영구 민락동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 어우러진 주거 밀집 지역임.

* 인근에 민락초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설 접근성도 보통 수준임.

* 건축물대장상 주된 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 파악되어 복합 용도로 활용되고 있을 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 민락초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

* 건축물 준공 연도: 2020년 8월 사용 승인된 건물로, 연식이 비교적 최신에 속함.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 실제 이용은 도시형생활주택으로 추정되어 향후 건축법규 상의 문제 또는 민원이 발생할 소지가 있음. 입찰 전 관련 내용을 철저히 확인해야 함.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 매각 조건이나 시세에 영향을 줄 수 있음.

* 다락방 관련 정보: 감정평가서 상 일부 호실(기호 51-55)에서 다락방 존재 가능성이 언급되었으며, 내부 이용 현황 재확인이 필요하다고 명시함. 본건 506호의 내부 구조와 직접적인 관련은 추가 확인이 필요함.

* 건물명칭 변경 이력: '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 명칭이 변경된 이력이 있어, 권리 분석 및 정보 탐색 시 참고해야 함.

* 주변 혐오시설: 주변 지역 지도 및 관련 정보를 검색한 결과, 본 물건 소재지 인근에 특별히 부각되는 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 2억 2천 6백만원임.

* 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됨 (임차인 대항력 없음, 말소기준권리 이하 권리 모두 소멸 예정).

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 다를 수 있다는 점은 주요 확인 사항임.

* 2020년 준공된 건물이라는 점을 감안할 때, 신축 건물 대비 가치 평가 및 투자 전략 수립이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없음.

* 부산 수영구라는 지역적 이점과 함께 도시형생활주택으로 수요가 꾸준할 수 있음.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이가 향후 가치 변동의 잠재적 요인이 될 수 있음 (긍정적 또는 부정적).

* 비교적 최근(2020년)에 준공된 건물로, 노후화에 대한 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건물(이븐2)은 2020년 8월에 사용 승인되었으며, 총 28세대로 구성된 9층 건물임.

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 거래) 분석 결과:

* 64.53㎡ (약 19.5평) / 1980년식 다세대: 32,000만원 (3.2억)

* 66.45㎡ (약 20.1평) / 1980년식 연립다세대: 14,300만원 (1.43억) - *1980년식 건물의 노후도를 감안해도 매우 낮은 거래가로, 특이사항 고려 필요.*

* 14.88㎡ (약 4.5평) / 2022년식 다세대 (민락더헤즈415): 10,000만원 (1억) - *가장 최신 연식으로 본건과 유사한 비교 대상이나, 면적이 본건(7.5평)보다 작음.*

* 본건은 24.84㎡ (약 7.51평)이며, 2020년식 건물임.

* 2022년식 14.88㎡ (약 4.5평) 다세대가 1억원에 거래된 사례를 기준으로 면적 비례 환산 시, (7.51평 / 4.5평) * 1억원 ≈ 1.67억원으로 추정됨.

* 감정가는 226,000,000원(2.26억)으로, 상기 분석된 시장가치보다 높게 책정된 것으로 보임.

* 건축물대장상 용도(업무시설)와 실제 이용 용도(도시형생활주택)의 차이가 향후 가치에 영향을 미칠 수 있다는 점을 고려해야 함.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

* 산정 근거: 인수되는 보증금이 없고, 비교적 최근에 거래된 유사 면적/연식 건물 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정함. 최종 입찰 결정 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 재확인이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.