나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [26] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (26)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 5층505호

용도: 도시형생활주택

감정가: 226,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 건축물 정보

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제5층 제505호로서, 2020년 8월 7일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다. 건축물대장상 건물 명칭은 2020년 11월 1일자로 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었습니다.

2.2. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 소재하며, "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 장방형으로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 조원현이 존재하며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2023년 12월 29일, 확정일자는 2023년 5월 26일입니다. 배당신고일자는 2024년 3월 20일이며, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리 이전의 권리는 소멸될 예정이며, 말소기준권리 이하의 권리 역시 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보는 연립, 다세대, 빌라 유형으로, 본건(도시형생활주택, 2020년 건축)과는 건축 연도 및 주택 유형에서 차이가 있습니다.

* 2026년 4월 2일 거래된 지번 712-3번지, 1980년 건축, 64.53㎡(약 19.5평) 다세대 주택이 320,000,000원 (약 164만원/m²)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 지번 15-10번지, 1980년 건축, 66.45㎡(약 20.1평) 연립다세대 주택이 143,000,000원 (약 71만원/m²)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 11일 거래된 지번 41-5번지(민락더헤즈415), 2022년 건축, 14.88㎡(약 4.5평) 다세대 주택이 100,000,000원 (약 672만원/m²)에 거래되었습니다.

본건(24.84㎡)의 감정가는 226,000,000원 (약 910만원/m²)으로, 가장 최근에 거래된 유사 연식의 주택(민락더헤즈415)의 제곱미터당 가격(약 672만원/m²)과 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 본건은 신축에 가까운 건물로 입지 및 상품성에 따라 가격 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

본 물건 인근에는 민락초등학교가 위치하고 있으며, 민락수변공원, 광안리 해수욕장 등 관광 및 여가 시설이 인접해 있어 생활 편의성과 접근성이 우수합니다. 주변 지역에서는 대규모 공사 및 주거 환경 개선 사업이 진행되고 있어 개발 잠재력을 가지고 있으나, 공사로 인한 소음, 분진, 진동 등의 피해가 발생할 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 이용 상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형)이며, 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)입니다. 본건 505호는 공동주택(도시형:원룸형)에 해당합니다. 건축물 현황도 및 외부 관찰에 의거할 때, 다락방이 소재하는 것으로 판단되므로, 경매 진행 및 응찰 시 내부 이용 상황을 재확인할 필요가 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다.

5.3. 주거 환경

본건은 도시형생활주택으로, 주로 1인 가구나 소규모 가구가 거주하기에 적합한 원룸형 구조를 하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금

임차인 조원현의 보증금 140,000,000원은 대항력이 없는 임차인의 보증금이므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 해당하지 않으나, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수하거나 임차인과의 원만한 합의가 필요한 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 법적으로는 낙찰자가 인수하지 않는 금액이나, 실제 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 명칭 변경

건물 명칭이 2020년 11월 1일자로 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경된 이력이 있습니다.

6.3. 다락방 존재 가능성

등기부등본상 면적 외 다락방이 존재할 가능성이 있으며, 이는 공부상 면적과 실제 이용 면적 간의 차이를 유발할 수 있습니다. 입찰 전 현장 확인을 통해 정확한 이용 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

6.4. 주변 공사 소음/진동

인근 지역의 대규모 공사로 인해 소음, 진동, 분진 등의 피해가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 5층505호는 2020년에 준공된 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택입니다. 민락초등학교 인근에 위치하며 교통이 편리한 장점이 있습니다. 감정가는 226,000,000원으로 책정되었으나, 제공된 주변 유사 연식 주택의 거래 사례와 비교 시, 제곱미터당 가격 차이가 존재합니다. 임차인이 존재하나 대항력은 없으며, 인수 보증금은 없는 것으로 나타났습니다. 다락방 존재 가능성, 주변 공사 소음 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* 부산 수영구라는 입지로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담이 상대적으로 적습니다.

* 주변 편의시설 및 교통 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시장 정보 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가: 226,000,000원

주변 유사 연식 주택 시세 적용 (14.88㎡, 1억원 거래 사례 기준): 약 167,000,000원 (24.84㎡ * 672만원/m²)

최근 거래된 유사 연식의 주택 시세와 감정가를 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 190,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 실제 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.